Продажа квартиры с зарегистрированными лицами

Содержание

Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным. – блоги риэлторов | ЦИАН

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами

Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем.  Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?

Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.

Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи.

Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская.

Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам.

Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…

Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму.

Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила.

И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду.

А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать.

Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.

Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.

Какие права имеет прописанный в квартире?

Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье).

Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания. Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой.

Таких людей называют «отказниками» в приватизации.

Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.

В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.

Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?

Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке.

Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть.

Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.

Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.

Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?

Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kvartira-s-propisannym-prava-zaregistrirovannogo-v-kvartire-prodat-kvartiru-s-propisannym-298766/

Продажа квартиры с прописанным человеком: риски, последствия, пакет документов

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами

Последнее обновление: 20.04.2020

Распоряжение личным имуществом – неотъемлемое право человека, даже если речь идет о недвижимости и праве пользования сразу нескольких людей.

В большинстве случаев трудности вызывает прописка граждан, не имеющих конкретное жилье в собственности.

Отсюда у владельцев недвижимости возникает вопрос, а можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами? Такая процедура возможна, законом не запрещается, но предполагает множество нюансов.

Как продать квартиру с зарегистрированными лицами

Продажа квартиры с прописанными лицами законом не запрещена

Запрета на реализацию квартиры, в которой прописан кто-то помимо собственника, нет. Законодатель защищает частные права, в том числе, когда речь идет об имуществе. Однако также обеспечиваются и интересы проживающих в квартире людей, что и создает проблемы в случае необходимости проведения сделки с недвижимостью.

Обратите внимание! Продажа квартиры с прописанным в ней человеком – не собственником – возможна. То есть для совершения сделки снятие лица с учета не обязательно.

Несмотря на наличие такого правила, следует учесть, что не каждый покупатель будет готов принять недвижимость с таким «грузом». Для решения этой проблемы можно указать сроки снятия лица с учета, договориться непосредственно с этим человеком о дате выписки и так далее. Если возникают трудности, то вопрос доходит до разрешения в суде.

Таким образом, владельцы квартир не ограничены в возможности продажи недвижимости. Однако, прежде чем прописывать кого-либо, что сделать без собственника нельзя, нужно оценить риски на будущее или заключить соглашение с тем, кому предлагается право пользования жильем.

Правовой статус прописанных лиц

Наличие прописки не делает человека собственником квартиры

Не следует думать, что, если человек только прописан в квартире, не имея при этом права распоряжения, он ограничен в своих возможностях и его интересы никак не обеспечиваются. Лицо, зарегистрированное по конкретному адресу, наделяется отдельными видами прав, а именно:

  • оформление документов, где требуется адрес прописки, например ИНН и СНИЛС;
  • открытие ИП;
  • беспрепятственное проживание на территории региона, где оформлена регистрация;
  • пользование имуществом квартиры, где имеет прописка;
  • получение места в школе, детском саду, институте для ребенка;
  • устройство на работу;
  • предоставление согласия на регистрацию других лиц в квартире.

Несмотря на широкий спектр возможностей, правом распоряжения лицо не наделяется. Стать полноценным собственником жилья можно только при регистрации прав, чего прописка не дает.

Кого можно выписать из квартиры

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:

  • уклонение от уплаты коммунальных платежей;
  • запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
  • использование жилья не по назначению;
  • существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.

Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.

Принудительная выписка из квартиры возможна только через суд

То есть можно сделать вывод, что безосновательно лишить человека прописки нельзя. Подобная ситуация демонстрирует столкновение двух интересов: собственника, желающего распорядиться имуществом, и лица, получившего законную возможность на проживание в квартире. При этом практика конкретных разъяснений на этот счет не представляет.

Кого нельзя выписать из квартиры

Определяется несколько ситуаций, когда собственник продает свою квартиру, в которой прописан человек, и это признается незаконным действием. Относят сюда следующее:

  1. Наличие среди прописанных лиц, не достигших возраста восемнадцати лет. В том числе несовершеннолетние не смогут лишиться прописки, даже если находятся в детском доме или ином учреждении, а также при лишении их родителей прав.
  2. Отказ от приватизации кого-то из членов семьи. Данное правило затрагивает родителей и супругов. После подобных действий выписать человека из квартиры невозможно.
  3. Наличие завещания. Смысл в том, что собственник может указать не нового владельца квартира, а человека, который сможет в дальнейшем проживать в ней без ограничений. Выписать его нельзя.
  4. Проживание в ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Условие для прописанных не собственников – осуществлять выплату части пая за квартиру.
  5. Наличие подписанного брачного договора. Супруги могут обозначить, что при разводе прописанное лицо может и дальше проживать в квартире, независимо от ее собственника.
  6. Заключение договора ренты. Если человек передал по данному соглашению квартиру и получает за нее ренту, он также может продолжать проживание в квартире, где прописан.
  7. иждивенца. Выписать недееспособных и инвалидов нельзя

Также к указанному списку можно отнести лиц, которые получили право пожизненного пользования квартирой, наняв служебное помещение. Однако быть зарегистрированными они должны до 2005 года, а также подтвердить нуждаемость в улучшении жизненных условий.

Нужно учитывать, что в некоторых определенных законом случаях выписать человека нельзя

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами

Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:

  1. Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
  2. Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
  3. Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
  4. Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
  5. Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
  6. Расчет и подписание акта приема-передачи.

Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.

Обратите внимание! Стоимость жилья с обременением в виде прописанных лиц обычно предполагает скидку.

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами несет риски прежде всего для покупателя недвижимости

 Также на практике нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным в ней собственником? Ответ – нет. Не нужно путать зарегистрированное лицо и полноправного владельца. Его доля в квартире продаже подлежать не будет.

Такой вариант называется долевой собственностью. Для продажи всей квартиры потребуется согласие второго собственника либо его непосредственное участие в сделке.

Манипуляции с недвижимостью могут осуществляться только в пределах определенной законом или договором доли.

Сроки и затраты

Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.

Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:

  • обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
  • услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
  • госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
  • услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
  • государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.

Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.

Необходимые документы

Чтобы понять, можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек, нужно изучить весь процесс совершения сделки. Одним из его этапов является сбор необходимых документов. Этим вопросам также может заняться юрист.

К документам, необходимым при совершении рассматриваемой сделки, относят следующее:

  • выписка из реестра недвижимости на квартиру;
  • документы, устанавливающие личность сторон сделки (покупателя и продавца);
  • договор получения жилья продавцом (купли-продажа, приватизация, дарения и так далее);
  • выписка из домой книги с информацией о прописанных людях;
  • технический паспорт жилья;
  • справка об отсутствии (наличии) долгов по коммунальным платежам;
  • договор купли-продажи.

Перечень может дополняться в отдельных ситуациях. Например, при наличии совладельца его согласием на продажу. Контролер за сделкой лучше полностью доверить нотариусу.

Образец договора купли-продажи

Составление соглашения с покупателем также имеет значение при решении вопроса, а можно ли продать жилье с прописанным в нем человеком. Данный документ закрепляет сделку и выступает ее основой, поэтому к оформлению соглашения следует подойти ответственно.

Обратите внимание! В тексте договора не нужно указывать о наличии прописанных в продаваемом жилье граждан. Достаточно представить выписку из домой книги для отражения этой информации.

Образец договора

Обязательно в договор купли-продажи должны войти такие пункты, как предмет соглашения (тип жилья, его площадь и адрес нахождения), а также стоимость квартиры. Эти условия считаются существенными.

В случае их отсутствия сделка признается недействительной.

Для правильного составления документа достаточно ознакомиться с его актуальным образцом, который также можно найти в правовой системе Консультант Плюс.

Таким образом, продажа жилья, в котором прописаны иные лица помимо собственника, возможна и не предполагает специфических действий. Переоформление квартиры осуществляется по общим правилам.

Снять зарегистрированных лиц с учета можно по договоренности или через суд.

Однако следует помнить о перечне граждан, которых нельзя выписать даже в принудительном порядке, после их право пользование квартирой защищается законом ввиду их особого социального статуса.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym/

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми и образец документа

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами

При покупке недвижимости на вторичном рынке, нужно досконально проверить квартиру на наличие подводных камней, в виде имеющихся прописанных людей. Это позволит избежать больших проблем в дальнейшем. Но как же решить вопрос с прописанными гражданами, если квартира полностью устраивает и очень хочется ее приобрести?

Любой гражданин имеет право на прописку, даже если у него нет собственного жилья. Владелец недвижимости может прописывать в нее кого посчитает нужным, будь то супруга, дети, кто-либо из родственников или вообще третье лицо. Статья 31 ЖК РФ описывает права и обязанности людей, прописанных собственником.

Основными являются:

  1. После бракоразводного процесса супруг собственника теряет право пользования жилым помещением. Но если ему негде жить, суд оставит право проживания до того момента, пока не найдется новое жилье.
  2. Все лица, прописанные в квартире, имеют полное право использовать помещение наравне с собственником. Однако, при наличии иного письменного соглашения, все зарегистрированные граждане должны руководствоваться им в полной мере.
  3. Обязательства, прописанные в положении 1 ФЗ-49 от 24.04.2008 года, относятся ко всем членам семьи, как к дееспособным, так и к недееспособным, признанным таковыми по суду.

Справка. Бывший супруг, которому суд позволил пожить в квартире после развода, может вовсе и не пытаться найти себе новое жилье, а значит выселить его будет проблемой.

Получить информацию о прописанных гражданах можно через организации, требующие личного присутствия собственника или наличия доверенности от него, а также иными «обходными» путями.

Через собственника или доверенность информацию можно получить в:

  • Федеральной Миграционной службе.
  • Управляющей компании или ТСЖ.
  • Паспортном столе.

В ФМС можно обратиться и без собственника, но ему все равно придет запрос на согласие для передачи данных. Также количество прописанных указано в квитанции за ЖКУ, но не все собственники захотят ее показывать.

Без ведома собственника узнать сведения можно:

  • Через ЕГРП, причем справку можно заказать через сайт госуслуг.
  • У участкового.

Выписка из ЕГРП выдается платно за 200 руб., зато не требуется участие собственника. Иногда в нее не входят сведения о временно отбывших лицах, поэтому лучше требовать расширенную версию, с указанием причин и сроков отбытия, если таковое имеется.

Важно. Для получения справки через ЕГРП достаточно знать только адрес жилого помещения и его кадастровый номер.

Процесс купли-продажи обремененной недвижимости регулируется:

  • Ст. 22 ГК РФ, дающей право собственнику на совершение сделок со своей недвижимостью без разрешения остальных зарегистрированных в квартире граждан.
  • Ст. 292 ГК РФ, указывающей на то, что продажа квартиры не является веским основанием для выписки жильцов, а также лишения их места проживания.
  • Жилищным Кодексом и Конституцией, которые гласят, что каждый гражданин имеет право на жилье.

Статья 22 ГК РФ. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина

  1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом.
  2. Несоблюдение установленных законом условий и порядка ограничения дееспособности граждан или их права заниматься предпринимательской либо иной деятельностью влечет недействительность акта государственного или иного органа, устанавливающего соответствующее ограничение.
  3. Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.

Соглашение

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и заверен нотариально. Также договор и переход прав собственности следует зарегистрировать в Росреестре, так как без этой процедуры сделка считается недействительной.

Договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми практически не отличается от стандартного документа. Для признания документа действительным и допуска к регистрации в Росреестре, в нем должны содержаться следующие пункты:

  1. дата и место заключения договора;
  2. ФИО участников сделки;
  3. характеристика жилья, включая точный адрес, общую и жилую площадь, количество комнат;
  4. права и обязанности сторон, с указанием порядка и сроков выписки всех зарегистрированных в жилье граждан;
  5. полная стоимость жилого помещения в цифровом и буквенном выражении;
  6. способ расчета.

При грамотно составленном договоре продавец берет на себя все обязанности по снятию с регистрационного учета оставшихся прописанных жильцов. Что касаемо несовершеннолетних, то им должно быть найдено новое жилье не позднее 7 дней с момента выписки.

Важно. Дети до 10 лет имеют право проживать только с родителями или законными опекунами, а далее с 10 до 14 лет еще и с родственниками.

После оформления договора и совершения выплат, все права на жилье переходят к новому хозяину. Предыдущие жильцы должны выписаться и съехать. Если возникла проблема в виде граждан, не желающих выписываться, то это можно сделать через суд принудительно. Однако, это не касается несовершеннолетних и недееспособных, их так выписать не получится.

При покупке недвижимости с прописанными гражданами нужно взять во внимание следующие нюансы:

  • если есть несовершеннолетние, то нужно письменное разрешение органов опеки;
  • если собственник жилья и есть несовершеннолетний 14-18 лет, то потребуется письменное разрешение от родителей и попечительских органов одновременно;
  • прописанный гражданин может находиться за границей.

Ст. 60 Конституции РФ гласит, что гражданин может распоряжаться имуществом самостоятельно только по достижении 18 лет.

Статья 60 Конституции Российской Федерации

Гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет.

Если зарегистрированное лицо за границей, можно проделать процедуру выписки следующим образом:

  1. Прописанный гражданин выписывается в консульстве.
  2. Покупатель обращается с данным вопросом в судебные органы.
  3. Прописанный высылает письменное согласие на выписку из жилья, заверенное у нотариуса.
  4. Далее покупатель проводит процедуру выписки самостоятельно.

При правильно оформленной сделке суд всегда встает на сторону покупателя.

Внимание. Если в процессе купли-продажи были допущены нарушения, то покупателя могут выселить и сделку признать недействительной.

Нередко встречаются сделки с обремененной недвижимостью в виде прописанных граждан. Нюансы покупки такого жилья:

  1. Есть категория граждан, которых можно лишить прописки в судебном порядке и выселить.
  2. Некоторые лица не подлежат выселению даже через суд, так как имеют право пожизненного проживания в данном жилье, не являясь при этом собственниками продаваемого имущества.
  3. Если гражданин не проживает в квартире, это не лишает его права на проживание в нем в будущем.

Лица подлежащие выселению

В категорию прописанных лиц, подлежащих выселению после продажи недвижимости входят:

  • лица старше 18 лет, прописанные после приватизации;
  • бывшие супруги, хотя суд может предоставить им отсрочку в выселении (это получится сделать только если жилье куплено до брака или унаследовано);
  • лица, лишенные родительских прав;
  • несовершеннолетние дети, но только с разрешения попечительских органов и при наличии иного жилья, по условиям не уступающего предыдущему;
  • лица с временным пребыванием;
  • прочие граждане, зарегистрированные с согласия собственника и не являющиеся его родней.

Важно. Если прописанные лица длительно не проживают в квартире, то через суд их выписать гораздо проще, возможно даже не понадобится их присутствие, если этот факт докажут свидетели либо сыграют свою роль справки и квитанции.

Есть и категория лиц, не подлежащих выселению даже по суду. В нее входят:

  • непосредственный собственник жилья, выселить которого можно только с его согласия;
  • лицо, отказавшееся от приватизации в пользу другого жильца данного помещения;
  • гражданин, получивший право пользования по завещанию, но не являющийся собственником;
  • участник ЖСК (пайщик);
  • бывшие супруги по брачному договору;
  • иждивенец;
  • несовершеннолетние, оставшиеся без родителей и опекунов.

Все сделки, затрагивающие интересы детей, должны быть одобрены органами опеки.

Подходить к составлению договора купли-продажи жилья, имеющего обременение, нужно максимально внимательно, учитывая все нюансы, прописанные в законодательстве. При незнании такового, целесообразно воспользоваться услугами квалифицированного юриста и быть спокойным за вложенные в недвижимость деньги.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/s-propisannymi-lyudmi.html

Продажа квартиры с прописанным человеком – особенности сделки и порядок ее проведения

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности.

Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд.

Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

  1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
  2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
  3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

  1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
  2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

  1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
  2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
  3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
  4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
  5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:
Если поставить цену значительно ниже рыночной, квартиру купят быстрееПридется снижать стоимость минимум на 10%Нужно договариваться с покупателем и уметь убеждать: не каждый согласится на такую сделку

Есть возможность купить жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимостиВ будущем могут возникнуть сложности с выпиской зарегистрированныхЕсли квартира приобретается в ипотеку, банк потребует выписать всех до заключения договора купли-продажи, в противном случае может отказать в выдаче денег

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
  3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
  4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
  3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
  4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
  5. Права и обязательства сторон.
  6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

  • паспорт;
  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
  • разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

  1. Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
  2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
  3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
  4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры? Нет. Регистрация дает только право пользования жильем, а не право собственности. Можно ли продать чужую квартиру, в которой я зарегистрирован? Да, но только при оформлении нотариальной доверенности на совершение сделки от имени владельца.

Как выписать из квартиры ребенка, если он не собственник? Нужно ли разрешение органа опеки? Нет, разрешение не потребуется, но необходимо предоставить ему альтернативный адрес регистрации. Для выписки его родителям нужно обратиться в УВМ МВД.

Могу ли я продать квартиру, купленную в браке, но не поделенную после развода, если там прописан бывший муж? Можете, но с его письменного нотариального согласия (ст. 35 СК РФ). Или поделите недвижимость, продав квартиру и разделив вырученные деньги. Покупаю квартиру, в ней зарегистрирована сожительница продавца.

Могу ли я часть денег передать задатком, а оставшуюся большую часть – после того, как она выпишется оттуда? Да, можете, но это нужно отразить в ДКП. До регистрации права собственности платится задаток, затем подаются документы в Росреестр, женщина снимается с учета. До окончательного расчета недвижимость будет в обременении у продавца.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру с прописанным человеком-не собственником можно, его согласие на сделку не требуется.
  2. Новый владелец после сделки может аннулировать регистрацию посторонних людей в мирном порядке или через суд. Но в некоторых случаях прописку отменить не получится ни при каких условиях без согласия зарегистрированных.
  3. Продажа недвижимости с зарегистрированными гражданами существенно удешевляет ее стоимость. Если есть возможность, лучше до сделки аннулировать прописку, и только потом заключать договор.

Источник: https://SocPrav.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами

» Купля-продажа квартиры » Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

10 112 просмотров

Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

https://www.youtube.com/watch?v=qsbAFCrjhbM

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу.

Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год.

Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Иногда суд может выставить дополнительные условия. Например, дать конкретный срок, в течение которого прописанные лица обязаны выписаться.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

Договор ренты

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

Именно этот пункт является самым опасным и рискованным так как не всегда покупатель проверяет информацию о том, кто именно прописан в квартире и, в конечном итоге, теряет как свои деньги, так и право собственности на жилье, ведь сделку с легкостью можно признать недействительной. Предупредить о данной проблеме может опытный нотариус.

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного.

    Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.

  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.

  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Обычно подобное жилье продается с хорошей скидкой за счет того, что покупатель берет на себя определенные обязательства.

Например, вместо продавца присматривать за пожилым человеком или, как минимум, мириться с тем, что в его квартире живет какая-то посторонняя личность, имеющая пожизненное на это право.

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

В зависимости от сложившейся ситуации список может дополняться и другими бумагами. Например, согласиями совладельцев и так далее.

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком Покупать квартиру с прописанным в ней человеком очень опасно и рискованно. Есть серьезная вероятность того, что выписать его оттуда будет сложно или вообще невозможно.

На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно чаще всего возникают спорные ситуации и как их решать. Они же могут сопровождать всю сделку, от начала и до конца, указывая на потенциальные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.