Продажа квартиры после получения наследства

Содержание

Продажа квартиры после вступления в наследство

Продажа квартиры после получения наследства

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Часто бывает, что унаследованное жилье наследники желают сразу же продать. Причины для этого могут быть разные, но следует знать и учитывать юридические особенности подобной сделки.

Когда можно продавать унаследованное жилье?

В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя.

Следует понимать, что даже если наследуемое имущество еще не оформлено и не проведена его регистрация в Росреестре, то правопреемник все равно считается собственником, а значит должен нести все бремя содержания данного имущества, в том числе по оплате коммунальных расходов.

Несмотря на то, что право собственности на недвижимость принадлежит наследнику с момента смерти наследодателя, совершить какую-либо сделку, требующую регистрации в установленном законом порядке, наследник не сможет, пока не оформит полученное в наследство имущество должным образом.  Право продать квартиру после вступления в наследство, возникнет у нового собственника только после полного оформления имущества, которое предполагает:

  1. Получение свидетельства о праве на наследство.
  2. Регистрация права собственности в Россреестре.

При этом возможно понадобится проведение дополнительных действий, например постановка жилья на кадастровый учет, если оно не было поставлено ранее, или актуализация данных кадастра, путем внесения изменений в него.

Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. А следовательно, в этом случае, потребуется получить согласие на распоряжение имуществом у залогодержателя или погасить ипотеку.

При несоблюдение указанных требований, регистрационные органы откажут в проведении сделки купли-продажи.

Если же все правила полноценного оформления будут учтены, то последующее отчуждение недвижимости не будет иметь отличий от стандартной сделки по продаже.

Порядок продажи недвижимости

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

  1. Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
  2. Получить свидетельство о праве на наследство.
  3. Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
  4. Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:
  • сбор необходимых документов (см. ниже);
  • оформление и подписание договора купли-продажи;
  • прием денежных средств;
  • регистрация перехода правомочий на владение.

Важно! Продажа наследуемого имущества возможна только после регистрации права собственности на этом имущество в установленном законом порядке.

Если имущество оформлено на нескольких наследников, необходимо предложить свою долю другим собственникам и только после этого свою долю можно продать на внешнем рынке.

Сделки связанные с долями, оформляются в обязательном нотариальном порядке.

Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

При этом следует иметь ввиду, что независимо от суммы, которая указана в Договоре купли-продажи, доходом будет считаться сумма, соответствующая кадастровой стоимости квартиры на день совершения сделки. Т.е.

даже если Вы в договоре укажете сумму 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн, и владели Вы этой недвижимостью менее 3 лет, то необходимо будет уплатить налог с суммы 2 млн. рублей.

Ставка налога – 13%.

Какие потребуются документы для продажи?

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления.

В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр.

При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов.

Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным.

К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.

Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.

Нотариус обязательно затребует большой пакет документов, а именно:

  1. Паспорт продавца.
  2. Свидетельство о праве на наследство.
  1. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
  1. Технический и кадастровый паспорта.
  1. Выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии наложения обременения на жилье.
  2. Справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по лицевому счету.
  1. Справку из управляющей компании или жилищной инстанции, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц.

Если сделка касается прав несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки.

Как продавать, если наследников несколько?

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

  1. При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
  2. Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
  3. В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
  4. В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.

Как продать долю?

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

  • обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
  • о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Заключение

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Источник: https://naslednik-spb.ru/prodazha-kvartiry-posle-vstupleniya-v-nasledstvo

Как продать квартиру, полученную по наследству: важные нюансы

Продажа квартиры после получения наследства

Рассказываем, какие документы нужны, чтобы заключить сделку с наследством, а также какие нюансы стоит учитывать

And-One/shutterstock

Продажа унаследованной недвижимости — распространенная практика, но у многих эта процедура вызывает ряд вопросов. Сложности могут возникать как на этапе вступления в наследство, так и при проведении сделки.

Эксперты рассказали, какие действия нужно совершить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы не возникло проблем при продаже имущества.

Когда унаследованную квартиру можно продать

Получая в наследство недвижимость, гражданин фактически становится ее собственником с момента смерти наследодателя.

«Важно оговориться, что получает он только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества.

Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре.

Если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной», — пояснила юрист Виктория Данильченко.

Как проверить, открыто ли наследство

Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.

«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.

К заявлению прикладываются:

  • свидетельство о смерти;
  • документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
  • документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.

«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.

Как получить право на наследство

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

  • наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
  • всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат.

По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

  • паспорта всех участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах;
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке.

Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием.

Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно.

Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных.

Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева.

Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fb67eef9a7947351db130ee

Продажа квартиры, полученной по наследству

Продажа квартиры после получения наследства

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

https://www.youtube.com/watch?v=QeapRwyCEhk

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Источник: http://nasledstvoved.ru/imushhestvo-v-nasledstvo/kvartira/prodazha/

Продажа квартиры по наследству менее 3 лет в собственности

Продажа квартиры после получения наследства

Наследство в качестве имущественной массы передается человеку. Он вправе распоряжаться им на свое усмотрение. То есть, полученная квартира может быть продана или подарена. Обычно с вопросом реализации квартиры, которая менее 3 лет во владении человека, возникают некоторые сложности.

Нередко в интернете, на специализированных сайтах, направлением которых выступает продажа объектов недвижимого имущества, указывается, что жилье находится в собственности продавца менее 3 лет.

Для неискушенного в житейских мелочах человека это ремарка о сроке вызывает удивление. Почему люди прописывают этот срок? По факту, он очень важен.

Дело в том, что реализация такого жилья, грозит покупателю определенными рисками.

В отношении продавца-наследника закон не устанавливает никаких ограничений по совершению сделок по продаже имущества. Но существуют юридические аспекты, которые нельзя упускать из виду. Квартира может быть продана только после оформления всех документов на нее.

Наследник должен заявить о праве на имущество. Сделать это в течение полугода со дня ухода из жизни наследодателя. Нотариус выдает свидетельство на наследстве. Правомочие собственности регистрируется в Росреестре.

Бумажное свидетельство о собственности не выдается: его заменяет выписка из ЕГРН.

Продать квартиру гражданин может после оформления всего наследственного имущества и корректного оформления сопутствующих бумаг. Закон не ограничивает в сроках продажи.

Но следует знать:

  • при реализации объекта недвижимости в течение первых 3 лет с момента обладания ею, нужно оплатить подоходный налог государству;
  • при реализации квартиры после 3 лет собственности налог платить уже не требуется.

ВАЖНО: Не путаем налог с наследства со сбором по купле – продаже. Налог на наследство отменен.

При реализации жилья менее 3 лет во владении человека налоговая ставка равна 13%. Налог будет рассчитываться по доходности продавца, то есть по прибыли, полученной от договора. На практике продавцы пытаются понизить налоговое бремя. То есть сумму денежных средств, передаваемую в качестве налога государству.

И в договоре прописывается другая, меньшая сумма по сравнению с той, которая была реально запрошена продавцом. Это риск, который вероятно будет связан с дальнейшими финансовыми затруднениями для обоих участников заключенного соглашения. В судебной практике были случаи, когда сделка с судьей признается недействительной.

И здесь уже страдает покупатель.

НК РФ позволяет нескольким категориям граждан не оплачивать налог. Это льготники, освобожденные по некоторым основаниям. Если причина найдена, нужно посетить налоговую. С собой принести подтверждающие льготу документы.

В каких случаях можно не платить государству налог?

  1. В случае оформления собственности на имущество, переданное в порядке наследования, если прошло более 3 лет.
  2. Стоимость жилья меньше миллиона рублей.
  3. Собственник имеет инвалидность 1 и 2 группы, инвалидом детства, либо пенсионером.

Рискованные квартиры

Приобретатель, выбирая рассматриваемую квартиру, может столкнуться с наследниками, которые объявятся в течение 3 лет, и будут готовы оспорить сделку по купле-продаже в суде. От этого риска не застрахован добросовестный приобретатель.

Даже при условии вступления наследника в права, другие правопреемники могут оспорить его единоличное владение, если докажут, что срок обращения их к нотариусу был пропущен по определенным причинам.

И только судья, руководствуясь нормами законов, внутренним убеждением решает – уважительная ли причина сопутствовала пропуску срока.

Особенность реализации такой недвижимости заключается в основании возникновения права на обладание ею. Непосредственно, на алгоритм продажи квартиры, этапы сделки не влияет наследство в виде квартиры. Но существует вариант того, что появятся некоторые сложности.

Дело в том, что покупатели с небольшой охотой выходят на такие сделки. Ситуация осложняется тем, если собственников квартиры несколько человек, и они не бумаг по собственности, права обладателя могут оспорить в судебном органе, так как закон не запрещает защищать свои права наследникам, пропустившим сроки.

При возникновении неожиданных наследников судебные споры длятся долго. В это время новый собственник находится как бы в подвешенном состоянии, что не может придавать ситуации оптимизма.

Поэтому, при продаже такой проблемной квартиры, наследники обязаны озаботиться тем, чтобы подготовить доводы, бумаги, документы, заверяющие будущего приобретателя в том, что сделка безопасна.

Юристы рекомендуют оформить у нотариуса бумагу по отказу от наследуемого имущества всех претендентов. Это должно быть сделано в письменном виде.

Кроме того, минимизировать риски проблемной квартиры поможет детальный анализ ситуации. В частности, покупателя должны насторожить следующие признаки:

Реализация квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет – основной.

  • Продажа жилья происходит через представителя;
  • Лицо, выступающее продавцом, не зарегистрировано на жилой площади;
  • Кроме собственника, в квартире прописаны иные люди;
  • Причина, по которой продавец реализует жилье, выглядит странной;
  • Сниженная стоимость квартиры по сравнению с аналогичным жильем, схожими параметрами.

При наличии хотя бы одного из вышеперечисленных доводов, неплохо отказаться от приобретения. В настоящее время ассортимент жилья внушительный. Грамотный риэлтор обязательно предложит своим клиентам альтернативный вариант, без рисков.

Но если покупателю приглянулась именно эта квартира, существует несколько способов обезопасить сделку. Конечно, они не дадут стопроцентной гарантии, что все пройдет гладко.

  1. Получение информации из кадастра. Эта выписка из ГКН. Она расскажет о собственнике жилья, выявит кадастровую стоимость квартиры.
  2. Получение выписки из домовой книги. В ней содержатся данные о зарегистрированных на жилой площади лицах, выписанных.
  3. Обращение к нотариусу в целях получения информации об обременениях квартиры.
  4. Обращение в Росреестр с целью получения информации о наличии ограничений, наложенных на жилье.

ВАЖНО: Конечно, информация, полученная из этих источников, не даст стопроцентной гарантии того, что сделка пройдет гладко. Но она раскроет юридические аспекты существования заинтересовавшей покупателя квартиры. 

Когда можно ждать неприятностей в виде появления третьих лиц?

  1. Если квартира была отдана в дар человеку менее 3 лет назад, дарителю дано право оспаривания не только факта продажи недвижимости, но и самого договора дарения.
  2. Если продавец квартиры приобрел ее менее 3 лет назад, то предыдущие собственники имеют право оспорить сделку по купле-продаже. При этом новый покупатель станет 3 лицом, без права подачи искового заявления.
  3. Если жилье обременено со сроком исковой давности, составляющем менее 3 лет, кредитор вправе потребовать квартиру себе в счет погашения долгового обязательства.
  4. Если в квартире прописаны люди, каждый через суд могут потребовать права проживания.
  5. Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, любой человек, являющийся совладельцем, может оспорить сделку.
  6. Если у продавца квартира находится в собственности менее 3 лет, он получил жилье по договору, не предусматривающему оплату, (например, наследование), он может претендовать на налоговый вычет. И после его получения, оформления всех документов, нечистые на руку граждане, пытаются оспорить сделку по купле-продаже в суде. То есть, вернуть недвижимость, получив вычет за налог.

Любое из вышеперечисленных оснований может стать помехой для законного проведения сделки. То есть, договор признается недействительной. Иначе говоря, последствия по ней отменяются: деньги в наилучшем варианте развития ситуации возвращаются покупателю, квартира остается у продавца для дальнейшего решения вопроса о ее юридической судьбе.

ВАЖНО: Уже упоминалось, что стороны при заключении соглашения указывают в тексте фактически несуществующую цену, чтобы не уплачивать налог в большей сумме. Этого просят сами продавцы.

Надо знать, что для приобретателя это может грозить неприятностями. В случае объявления сделки не соответствующей закону, денежные средства возвращаются в рамках той суммы, которая указана в договоре.

То есть, по факту человек может потерять большие деньги.

С 1 января 2016 года в законодательство было внесено новшество. Если право собственности у гражданина возникло после указанного срока, то он должен ждать 5 лет, чтобы не платить налог государству. Конечно, новость для потенциальных продавцов недвижимости не из приятных, тем не менее, об этом необходимо знать.

Покупатели, которых сопровождает риэлтор при покупке рассматриваемой квартиры, минимизирует свои риски. Это достигается тем, что специалист осведомлен о малейших нюансах продажи таких квартир, а также в возможных негативных последствиях для покупателей.

Для покупателя выгоднее продать квартиру через 5 лет с момента образования у него права собственности. Он освобождается от уплаты налога, а покупатель будет спокойным в отношении установления обременения на объект недвижимости, наличия или возникновения других наследников.

Доля в квартире после наследства

На практике, если жилье «разбито» по долям нескольких граждан, получить согласие каждого на продажу получается не всегда. В этой ситуации собственник имеет законное право продажи своей доли.

В свою очередь, совладельцы могут претендовать на первоначальный выкуп доли, то есть по закону у них есть своеобразный приоритет.

В случае их отказа от покупки доли, она выставляется на свободную продажу.

Но у этих действий существует определенный алгоритм. Продавец доли обязан письменно уведомить о том, что он реализует часть собственности. Объявить цену. Если наследники не хотят выкупать долю, они пишут отказ. Продавец ждет месяц, после чего может спокойно продавать долю.

Это не повлечет никаких последствий ни для него, ни для будущего покупателя. Главное – соблюсти порядок продажи. Если этого не сделать, другие собственники доли могут оспорить решение в судебном органе. И судья встанет на их сторону.

Продавец доли будет обязан выплатить в казну налог, который будет исчисляться из цены доли.

В настоящее время продажа квартир, которыми владеют менее 3 лет, достаточно частое явление. Примерно 50% от общего количества реализуемого недвижимого имущества – это именно такие квартиры.

Косвенно, появлению большого количества рассматриваемого жилья, сопутствовало массовое строительство новостроек как в черте города, так и в ближайшем Подмосковье, различные государственные программы, позволяющие приобрести жилье по сниженной стоимости.

Не желая проживать за городом по определенным причинам (например, постоянные пробки из города до МКАДа), заставляет людей продавать квартиры, а ждать несколько лет не хочется. У каждого из продавцов существуют свои причины: кому то из покупателей они покажутся уважительными, кому-то не очень. У всех разное мнение.

Задача риэлтора в этом случае – тщательно проверить квартиру на наличие обременений, потенциальных наследников. А цель покупателя – не потерять деньги на приобретаемом жилье. С проблемными квартирами нельзя справляться в одиночку. Консультация опытного риэлтора в этом случае жизненно необходима.

Не стоит экономить на сотрудничестве покупателя и риэлтора: это может привести к более существенным финансовым потерям в будущем времени. Нужно обезопасить себя от возможных убытков!!

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/prodazha-kvartiryi-po-nasledstvu-menee-3-let-v-sobstvennosti/

Как продать квартиру в наследстве

Продажа квартиры после получения наследства

Вам по наследству досталась квартира, которую вы хотите поскорее продать. Рассказываем, как это сделать и учесть все нюансы и тонкости.

Есть два варианта наследования квартиры

  • Через завещание. В нем должны быть прописаны имена наследников и имущество, которое им достается;
  • По закону в порядке очереди наследования.

    В случае если завещания нет, наследники определяются по близости родства к усопшему. На первом месте супруг и родные дети.

В течение полугода со дня смерти наследодателя (так называется автор завещания по закону) вам нужно обратиться к нотариусу и составить заявление о принятии наследства.

Нотариусу нужно будет принести внушительный список документов

  • Свидетельство о смерти наследодателя,
  • Ваш паспорт,
  • Документы, подтверждающие ваше родство (свидетельство о браке, о рождении),
  • Договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий, что усопший владел квартирой,
  • Кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН и другие документы на квартиру,
  • Справку с последнего места жительства умершего.

Нотариус проверит все документы, учтет всех наследников и так называемую наследственную массу – кому и сколько чего достанется. После этого выдаст вам свидетельство о праве наследования квартиры. Правда, случится это через полгода со дня смерти наследодателя. Если же вы единственный наследник квартиры, документ могут предоставить и раньше.

В свидетельстве будет указано:

  • дата выдачи и ФИО нотариуса,
  • информация о наследодателе и наследниках,
  • родство между ними,
  • адрес квартиры в наследстве, ее технические характеристики и оценка,
  • размер доли для каждого наследника,
  • необходимость государственной регистрации прав собственности,
  • размер госпошлины. Для близких родственников 0,3% от стоимости квартиры, для всех остальных 0,6%.

В сложных случаях нотариус может отказать в выдаче свидетельства. Тогда добиваться наследства придется через суд.

Регистрация права собственности на квартиру

Чтобы записать на себя полученную в наследство квартиру, наследнику нужно обратиться в Росреестр. С собой взять следующие документы:

  • квитанция либо чек об уплате государственной пошлины,
  • заявление наследника,
  • свидетельство о праве на наследство квартиры,
  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность,
  • свидетельство о праве собственности наследодателя на квартиру.

Регистрация занимает до 10 дней. По истечении этого срока наследник получит свидетельство о праве собственности и может продать квартиру или оставить себе.

Продажа квартиры в наследстве

Основная проблема с продажей наследной квартиры – подоходный налог. Его придется заплатить, если с момента вступления в право собственности прошло меньше 3 лет.

НДФЛ составляет 13%, но считается не от всей стоимости жилья. От цены квартиры нужно отнять миллион и уже от этой суммы высчитать 13%.

Так, если квартира стоила 3 млн, налог нужно будет заплатить с 2 млн. 13% от 2 млн это 260 тысяч.

Если жилье стоит меньше 1 млн, налог вообще не взимают. Также налог не платит собственник, который владеет квартирой больше 3 лет.

Предположим, вам в наследство досталась доля в квартире, и вы хотите ее продать. Для начала нужно письменно уведомить об этом собственников остальных долей в квартире.

Дело в том, что у них есть приоритет покупки вашей доли. Соседи должны написать отказы от притязаний на долю, это важно.

Если в течение месяца после уведомления никто из них не выразит желание купить вашу комнату, отказ принимается автоматически.

Чтобы продать квартиру, которая досталась вам в наследство, нужно собрать пакет документов:

  • свидетельство о праве на наследство,
  • договор купли-продажи квартиры,
  • паспорта людей, участвующих в сделке,
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность,
  • выписка из ЕГРП об отсутствии арестов или обременений на квартиру,
  • кадастровый паспорт, план квартиры из БТИ,
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам,
  • выписка из домовой книги.

Кстати, квартира, которая досталась в наследство одному из супругов, не считается совместно нажитым имуществом. Поэтому согласие мужа или жены для продажи квартиры не требуется.

Если есть другие претенденты на квартиру, до сделки покупатель вправе потребовать официальный отказ от прав на наследство. Это гарантия, что сделку никто не попытается оспорить.

В остальном сделка с такой квартирой проходит по стандартной схеме. Стороны составляют договор купли-продажи, в котором прописывают полную информацию о себе, о квартире по кадастровому паспорту, стоимость, сроки и способ передачи денег. Затем договор купли-продажи регистрируют в Росреестре. Эта процедура занимает 10 дней.

Запомнить

  • Сначала нужно вступить в наследство через нотариуса.
  • Затем необходимо зарегистрировать квартиру на себя в Росреестре.
  • Если квартира в собственности меньше 3 лет, придется заплатить НДФЛ.
  • Перед продажей квартиры нужно получить отказы от остальных наследников (если они есть).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c54505826710800ad36393f/kak-prodat-kvartiru-v-nasledstve-5d493d0335ca3100ac149913

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.