Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Содержание

Куда жаловаться, если общим имуществом пользуются без разрешения собственников?

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Вопрос. Общедомовое имущество используется арендатором коммерческого помещения без ОСС. ГЖИ на запросы не реагирует, пишет отмазки. Куда дальше жаловаться?

Незаконное использование общего имущества нарушает права собственников помещений. В такой ситуации надо:

  • Поговорить с арендатором, выяснить, адекватный он или нет.
  • Если адекватный – обсудить вопросы аренды общего имущества, согласовать условия и принять решения на общем собрании. Как это сделать, писала здесь.
  • Если неадекватный – обратиться за защитой в суд. Право на общее имущество есть у каждого собственника, поэтому обратиться может любой. Можно наделить полномочиями кого-то из собственников, например, председателя совета дома обратиться в суд от имени собственников, но на практике бывают проблемы с формой доверенности. Иногда таким правом собственники наделяют свою управляющую организацию.

Жители не любят суды, так как жаловаться проще и бесплатнее. Если очень хочется написать куда-нибудь обращение, то можно начать с:

  • Арендатора. Объяснить ему, что он может использовать общее имущество после принятия решения на общем собрании, пусть арендодатель поможет инициировать его и решить вопросы.
  • Управляющей организации (в заявление надо скопипастить ссылки на закон из последних решений судов по вопросам оспаривания предписаний антимонопольной службы в защиту провайдеров: там в среднем по полтора листа красивых слов о том, что использование общего имущества допускается только с согласия собственников). Но сначала прошу жителей задуматься о том, что управляющая организация в силах будет сделать. Если ранее самими собственниками она наделена полномочиями на обращение в суд, возможно, пойдет в суд. Если нет (скорее всего), – напишет обращение арендатору. Но это могут сделать сами собственники с таким же результатом.
  • Вот теперь можно упомянуть жилищную инспекцию. Она может выдать управляющей организации предписание. Такие предписания выдаются, но они не помогут решить ситуацию, если управляющая организация не наделена полномочиями в интересах собственников обращаться в суд. На практике ГЖИ выдает предписание инициировать общее собрание собственников, на котором предложить собственникам принять решение об использовании общего имущества; в случае положительного решения нарушение как бы устранится, в случае отрицательного решения УО должна принять меры по устранению нарушений, но какие именно это могут быть меры, инспекции обычно не пишут. Можно попробовать попросить ГЖИ выдать предписание непосредственному нарушителю, а не управляющей организации, но судебной практики по выдаче таких предписаний найти практически не удалось (см, например, старое решение Кемеровского суда, но там, как и в остальных найденных случаях нарушение использования общего имущества было тесно связано с незаконным переустройством/реконструкцией).
  • Бездействие жилищной инспекции можно обжаловать в прокуратуру, сославшись на первый блок судебной практики ниже.

Я поискала практику судов по спорам управляющих компаний с жилищными инспекциями. Речь идет о таких же ситуациях, когда управляющую организацию пытались обязать что-то сделать во имя неприкосновенности общего имущества собственников. Практика противоречивая, что-то, возможно, пригодится самим управляющим организациям.

Решения, где предписания ГЖИ признавали законными:

  • Постановление АС Дальневосточного округа N Ф03-2790/2015 (по провайдерам): “в ходе проверки соблюдения обществом требований по использованию, содержанию и сохранностью жилищного фонда инспекцией было установлено, что общее имущество содержится заявителем ненадлежащим образом. В частности управляющая компания допустила размещение третьим лицом в подъезде дома кабельного оборудования в отсутствие решения общего собрания собственников”.
  • Постановление 8 ААС по делу N А46-14347/2016 (по рекламе): “пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предусмотрено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в том числе, крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. Таким образом, ГЖИ правильно указала на то, что обязанность управляющей организации по обеспечению надлежащего содержания и использования общего имущества дома и недопущению неправомерного использования частей дома, прямо установлена законодательством”.
  • Постановление 12 ААС по делу N А12-173/2018 (про перегородки): “управляющая компания обязана обеспечивать доступность пользования общим имуществом дома и его сохранность, своевременно принимать меры по обеспечению жителям данного дома благоприятных и безопасных условий проживания, а также по соблюдению обязательных условий содержания дома. В этой связи она обладает рядом прав, в том числе по выявлению, в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений жилого дома, собственников незаконно возведенных сооружений и принятию к ним соответствующих мер. Следовательно, жилищная инспекция вынесла обоснованное предписание о том, что в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений жилого дома на право пользования общим имуществом (размещения металлических дверей на лестничных клетках подъезда), управляющей компании принять все меры по обеспечению свободного доступа всех собственников помещений к общедомовому имуществу. Аналогичная позиция Верховного Суда РФ в Определении от 27.06.2017 N 303-КГ17-6348 по делу N А04-8087/2016”.
  • Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А60-6176/2016 (тоже по рекламе): “Поскольку именно управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества и является лицом, действующим в данных отношениях в интересах собственников помещений, управляющая компания правомочна предложить собственникам включить в повестку общего собрания вопрос о принятии решения о пользовании общим имуществом либо принять соответствующие не противоречащие закону способы (в которых заявитель не ограничен) устранения нарушений прав собственников, допущенных третьими лицами. Право выбора способа для приведения в соответствие с нормами действующего законодательства использование спорного имущества остается за управляющей компанией, на которую в силу закона и договора возложена обязанность по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД”.

Интересное продолжение истории. Управляющая организация из последнего примера, как видите, была послана судом исполнять предписание любым законным способом, каким ей хочется.

У нее в других домах также допускалось использование общего имущества другими лицами, и она по одному из них (не в рамках исполнения предписания) обратилась в суд к рекламной фирме с требованием освободить общее помещение, занятое без согласия собственников, ссылаясь на те же нормы, которыми суды обосновывали законность предписания ГЖИ. И те же самые суды ей отказали (Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу N А60-24734/2016), и вот почему:

  • “управляющая организация не наделена правом на распоряжение общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
  • Доказательств принятия общим собранием собственников решения о предоставлении организации полномочий на предъявление иска, связанного с защитой права на распоряжение общим имуществом, не представлено.
  • Согласно протоколу общим собранием принято решение о делегировании управляющей компании части полномочий по распоряжению общедомовым имуществом в интересах собственников помещений (заключение договоров аренды мест общего пользования, договоров на использование конструктивных элементов дома в интересах собственников). Между тем, данным решением не предусмотрено наделение управляющей компании правом на предъявление исков в защиту прав собственников помещений на общее имущество.
  • Отклоняя довод о положении договора управления, которым предусмотрена обязанность истца представлять интересы собственников в отношениях с третьими лицами, связанных с достижением цели управления общим имуществом, принимать меры по обеспечению защиты интересов собственников от действий иных собственников помещений, а обязанность по выполнению требований по сохранению надлежащего состояния общего имущества, суд указал на то, что эти полномочия переданы управляющей компании с целью осуществления, деятельности, предусмотренной ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а именно для оказания услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставления коммунальных услуг собственникам и владельцам помещений. Таким образом, истец, как управляющая организация, не имеет самостоятельного экономического интереса в освобождении ответчиком занимаемых помещений.”

Вот поэтому в начале статьи я так акцентировала внимание на наделение управляющей организации правом обратиться в суд в интересах собственников.

Решения, где предписания ГЖИ признавали незаконными.

  • Постановление 9 ААС (Москва), дело № А40-247325/16: Исполнимость предписания является важным требованием и одним из элементов его законности. Оспариваемое предписание не мотивировано, не имеет правового и доказательственного содержания. В нем отсутствует описание конкретного события правонарушения и правовая квалификация нарушения. Оспариваемым предписанием на товарищество возложена обязанность устранить нарушения, указанные в акте проверки. При этом в акте проверки указаны следующие нарушения: неправомерное использование общедомового имущества, а именно: установка кондиционера промышленного типа на фасаде многоквартирного жилого дома без решения общего собрания собственников. Таким образом, оспариваемое предписание не содержит четкой формулировки относительно конкретных действий, которые должен совершить заявитель с целью устранения нарушения.
  • Решение АС Волгоградской области, дело № А12-1032/2018 (тут немного другое, про нестационарный торговый объект во дворе и требования САНПиН): “инспекцией предписание с требованиями: 1) уведомить владельца нестационарного торгового объекта, расположенного на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников о необходимости исполнения требований законодательства РФ; 2) в случае неисполнения владельцем торгового объекта требований законодательства в установленном законом судебном порядке и в соответствии с договором управления многоквартирным домом обеспечить надлежащее содержание общего имущества (земельного участка). Вместе с тем, управляющая компания непосредственно не является представителем собственников и не может нести ответственности за действия третьих лиц, связанные с использованием общего имущества, вне зависимости от наличия или согласия собственников имущества. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления Пленумов № 10/22). При этом управляющая организация без согласия собственников помещений или судебного решения не вправе выполнять данное предписание.

Выводы.

Собственникам правильнее, быстрее и результативнее своими силами решить вопрос с незаконным использованием общего имущества, в том числе через суд, в том числе с наделением управляющей организации правом представлять свои интересы, чем пинать ту же управляющую компанию с помощью контролирующих органов.

Без помощи и инициативы собственников УК сможет только писать письма нарушителям о том, что они нарушают (как будто они не знают), проблему это не решит.

Демонтировать чужое имущество управляющая организация тоже, скорее всего, побоится: суды по искам владельцев незаконно установленного оборудования ей не нужны, как и заявления в полицию от тех же владельцев.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c32e880871d9300abf8bfc6/kuda-jalovatsia-esli-obscim-imuscestvom-polzuiutsia-bez-razresheniia-sobstvennikov-5c40582911e3e200aa1cbc88

ВС: собственник общего имущества не вправе извлекать из него доход без согласия других собственников

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.

Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду

ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.

Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества.

В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.

«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».

Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст. 246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст.

36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности. «Формула 1» обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников

Изучив материалы дела № А40-257961/2018, ВС отметил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст.

6 ГК, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г.

№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.

ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.

36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.

По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю.

Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли. ВС сослался на п.

39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г.

, и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики

В комментарии «АГ» адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» Андрей Кацайлиди указал, что ВС определил важную правовую позицию по вопросу дохода от использования общего имущества. «Верховным Судом верно установлено, что распоряжение таким имуществом невозможно без согласия всех собственников.

Иное нарушило бы основополагающие нормы гражданского и жилищного законодательства.

Наличие же согласия одного из собственников общего долевого имущества явно недостаточно для заключения договора аренды, поскольку это нарушает имущественные права других собственников, которые имеют право голоса на определение эффективного способа распоряжения крышей», – подчеркнул он.

Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.

По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений.

В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п. 6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п.

7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.

Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

«В настоящем споре суд обращает внимание на отсутствие принятого всеми собственниками решения о размещении оборудования в местах общего пользования.

Данное обстоятельство, по мнению первой инстанции, позволяет обществу, не связанному никакими ограничивающими факторами, реализовать свое право на использование общего имущества, как любому из собственников в здании, – отметила Марина Строкань.

– В этой позиции усматривается следующая презумпция: что не запрещено рамками достигнутых собственниками договоренностей в отношении общего имущества, то по умолчанию разрешено». Такой подход, по ее мнению, не коррелируется с положениями ЖК РФ, применяемого к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Эксперт указала, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества.

«Именно отсутствие решения всех собственников помещений в здании о передаче кровли в пользование третьему лицу ограничивает отдельного собственника в праве распоряжения этой частью здания и обязывает вынести данный вопрос на обсуждение.

Третье лицо, в свою очередь, с учетом публичности сведений ЕГРН, имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на объект», – отметила юрист.

Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-sobstvennik-obshchego-imushchestva-ne-vprave-izvlekat-iz-nego-dokhod-bez-soglasiya-drugikh-sobstvennikov/

«Самозахват» общедомового имущества: как бороться с нарушителями?

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Ситуация довольно распространенная. Многие из нас не препятствуют такому вторжению, так как не знают своих прав, а те, кто знает, предпочитают не связываться с нарушителем, чтобы не провоцировать конфликт. Однако существуют правила, которые одинаковы для всех жильцов в доме.

Лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, чердак и подвал в многоквартирном доме принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности и предназначены для совместного использования.

Это значит, что каждый собственник имеет право пользования, владения и распоряжения общим имуществом в размере, пропорциональном площади помещения, которое находится у него в собственности.

При этом выдел части общего имущества в натуре законом запрещен.

Чаще всего предприимчивые соседи преграждают доступ в общую кладовую, самовольно устанавливают двери или решетки, ограничивают доступ на крышу дома, оборудуют подвальные помещения под всевозможные мастерские, склады и т.д. Часто собственники строят тамбуры на 2-3 квартиры, устраивая в них общую прихожую.

Либо хранят там имущество – велосипеды, автомобильные покрышки и даже мотоциклы… В этом случае они не только занимают общедомовое имущество, но и создают угрозу безопасности всех жильцов подъезда – потому, что в случае пожара дверь тамбура будет препятствовать своевременной эвакуации людей, а имущество тамбура будет дополнительным  материалом горения. Вдруг становятся частными мусоропроводные ниши на этажах – предприимчивые соседи их закрывают тяжелыми дверями с замком, а внутри оборудуют сарайчик для запасов на зиму или просто захламляют тем, что жалко выбросить. Это тоже расценивается как самозахват общего имущества.

Однако, для того чтобы «отгородиться» нужно разрешение 100% собственников в доме. Если такого решения ранее принято не было, заявление о принятии мер необходимо направить в управляющую организацию, ТСЖ или специальную комиссию при муниципалитете. Можно приложить фотоматериалы в качестве доказательства факта самовольного захвата общего имущества.

Также можно обратиться в службу пожарного надзора (контакты можно взять в на сайте муниципалитета или при личном визите в администрацию) с заявлением о том, что в подъезде создана угроза для жизни и здоровья проживающих.

Если «захватчики» не прислушаются к предупреждениям ответственных органов, соответствующие инстанции обратятся в суд, который определен законом последней инстанцией для разрешения такого спора. Суд вынесет решение демонтировать все незаконные постройки и привести места общего пользования в первоначальное состояние.

Если нарушитель и в этом случае проигнорирует предписание, то организация, допущенная к выполнению работ по демонтажу построек, проведет работы по приведению помещения общего пользования в первоначальное состояние, а затем взыщет понесенные расходы с виновной стороны.

Но есть и другой способ решить проблему – договориться с «захватчиком», предложив ему за определенную плату арендовать общее имущество, и использовать этот доход на нужды дома.  Полученные таким образом средства можно направить на любые цели, связанные с благоустройством и ремонтом многоквартирного дома. Правда, соответствующее решение также должно быть принято на общем собрании.

Стоит отметить, что правом передачи в пользование объектов общего имущества можно пользоваться не только в случае самозахвата.

Так, размещение на фасаде дома рекламных щитов, оборудования провайдеров (телевидение, интернет, телефон)  сдача в аренду подвального помещения под фотостудию или тренажерный зал может стать дополнительным источником дохода для собственников помещений в многоквартирных домах.

Добавим, что права собственников многоквартирных домов нарушаются во всех регионах. Чердаки, подвалы, колясочные, лифтерные, помещения для консьержных служб должны находиться в общей собственности всех собственников дома. По факту же 20 процентов домов (каждый пятый!) в стране вообще не имеют общего имущества.

Оно находится в собственности города или, что еще хуже оказывается  проданным частным лицам и организациям. До 2017 года только Москва, Санкт-Петербург и Кострома системно занимались восстановлением имущественных прав жителей многоквартирных домов. Сейчас больше 40 регионов создали при правительствах рабочие группы, призванные решать такие задачи.

В работу по восстановлению прав жителей на общее имущество включились не только города регионального значения — Нижний Новгород, Тверь, Киров, но и скромные по размерам Бийск, Костомукша, поселок Искателей Ненецкого автономного округа и другие. За год удалось вернуть собственникам около 1500 общих помещений в многоквартирных домах.

Обращение в рабочие группы при правительстве зачастую позволяет решить вопрос возврата общедомового имущества в досудебном порядке, что экономит время и деньги собственников.

Источник: http://gkhkontrol.ru/2018/08/48274

Использование общего имущества в многоквартирном доме с умом

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую  компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми  вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст.

247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами.

Размещение рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». В соответствии с ч. 5 ст.

19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение.

Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее.

В силу ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Подобное допускается в случае, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Решение собственников о пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием.

Между тем по Закону о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (адрес) и режим работы, а также иные сведения, предусмотренные данным актом. В рассматриваемом случае фирма разместила на фасаде дома две конструкции.

Исходя из информации, которая указывалась на них, одна из спорных конструкций являлась вывеской размером 2 кв.м. (размещать которую обязывает закон), а вторая – рекламой 7,56 кв.м. Размещая вывеску в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель)выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.

Поэтому взимание с него соответствующей платы неправомерно.Такое лицо не может быть признано обогатившимся за чужой счёт. Соответственно, нет оснований, чтобы применять к нему нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение об использовании общего имущества дома и определении размера платы за это только тогда, когда речь идёт о размещении рекламной конструкции, но не вывески. Если на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции, то вы вправе обратиться в управляющую организацию о правомерности и условиях их размещения.

Использование общего имущества –размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Очень часто в подвалах многоквартирных домов располагаются складские помещения третьих лиц, а также управляющих организаций. По этому вопросу, также должно было быть проведено общее собрание. Согласитесь, все мы являемся платим за коммунальные услуги, от этой обязанности нас кто либо освободить не может. Так почему вы должны освобождать управляющую компанию, если в вашем подвале она разместила складские помещения или мастерские от арендной платы? Бытует мнение, что пусть находятся, зато быстро и оперативно будут реагировать на жалобы. Нет же друзья, быстро и оперативно реагировать управляющая организация обязана всегда. А те деньги которые она будет платить за аренду подвального помещения, должны идти на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. Более того, неизвестно, пользуется ли эта управляющая организация коммунальными ресурсами в этом помещении или нет. А это товарищи общедомовой расход коммунальных ресурсов и размер платы за ОДН. Если в подвале вашего многоквартирного ома управляющая организация разместила складские помещения или мастерские, то вы вправе получить по этому поводу всю исчерпывающую информацию.

Использование общего имущества –размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Наверно сейчас не встретишь многоквартирного дома, в котором провайдеры не установили свои коммуникации связи. Интернет имеется практически в каждой квартире. Для монтажа коммуникаций используются как стены многоквартирного дома, так и чердаки. Опять же, в целях поиска дополнительных средств для содержания и ремонта общего имущества дома с таких провайдеров можно брать плату. Какую? Это на ваше усмотрение, не на усмотрение управляющей организации.

Недавно попался на глаза отчёт за 2016 год одной из управляющих организаций нашего города. Годовая плата провайдера за использование общего имущества многоквартирного дома составляет 7000 рублей в год. Курам на смех.

В месяц 7000 рублей – более или менее достойная плата. Если вы не имеете представления, кто и когда дал разрешение на монтаж коммуникаций связи провайдеров вы также можете истребовать эту информацию у управляющей компании.

Ну а теперь подведём итог. Вы ежемесячно платите определённую сумму за содержание и ремонт общего имущества.

Так почему бы вам не снизить эту плату за счёт взимания платы за использование общего имущества с провайдеров, с управляющей организации, с организаций, размещающих рекламные конструкции, от предпринимателей, занимающих земельный участок многоквартирного дома. Стоимость аренды можно найти в свободном доступе в сети интернет, и она поверьте, не низкая.

Заставьте ваше общее имущество работать на вас, используйте его в полной мере. Ведь за счёт этих средств можно весьма успешно и в кратчайшие сроки благоустроить свой двор, обеспечить детей детской площадкой, отремонтировать те или иные конструкции дома и многое другое.

Источник: Администрация Правового Центра «АСПИРАНТ» — http://аспирант.рус

Источник: https://pravo-wmeste.ru/ispolzovanie-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome-s-umom.html

Использование общедомового имущества

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома
По ЖК РФ и Правилам: лифты, подъезды, крыши, подвалы, стены, трубы, провода, придомовая территория – это общее имущество собственников.

Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество

Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество. Даже общее собрание членов ТСЖ не имеет такого права.

Такое право имеет ТОЛЬКО и исключительно общее собрание собственников. Оно же устанавливает условия: ЦЕНУ, порядок оплаты, срок, порядок использования.

ПЛАТА за использование должна уплачиваться СОБСТВЕННИКАМ, а не УК.Т.е. вы можете СУЩЕСТВЕННО снизить плату за содержание и ремонт за счет сдачи общего имущества.Внимание: собственники нежилых помещений ИМЕЮТ право на вывеску без разрешения и оплаты. А вот если реклама во всю стену, то тогда все должно быть с разрешения и за плату.

Как должно быть ПО ЗАКОНУ:

1. Лицо, заинтересованное в использовании общего имущества, обращается к одному из собственников (например, интернет-провайдер к собственнику, желающему подключиться). Внимание: ТОЛЬКО собственник может инициаировать общее собрание и вносить вопросы для ания.2. Собственник созывает общее собрание, в повестку которого вносит вопрос о разрешении данному лицу использовать общее имущество и условия такого использования, в т.ч. плату.

Если общее собрание не принимает решения, то общее имущество использовать НЕЛЬЗЯ !

Разумеется, провайдеры – благо для собственников и разрешение будет принято, а вот реклама, антены сотовой связи и прочее – не факт. Если только в результатет этого собственники получат вознаграждение деньгами или снижением платы за содержание и ремонт.

Как происходит “ПО БЕСПРЕДЕЛУ”:

1. Лицо просто пришпандоривает свою рекламу, оборудование к стене, в лифте, на крыше и использует. Подключается к электросети дома, чем изнашивает ее. Интернет провайдеры самовольно захватывают чужую собственность получив ключи от помещений у ДЕЗов, ГУИСов, возможно за откаты.А электричество оплачиваете ВЫ по ДПУ. Представляете сколько это, если это круглосуточная подсветка рекламы мощными лампами или пяток антенн сотовой связи? “А чо ? Никто же не против”.Про заключаемый договор между конкретным собственником и интернет провайдером: до тех пор, пока собственники не примут решения по использованию общедомовой собственности, оснований для доступа на общедомовую собственность НЕТ.

2. Лицо придает ложную видимость законности: заключает договор с УК или ТСЖ и платит им копейки официально и, возможно, откаты. Еще раз: ТОЛЬКО общее собрание СОБСТВЕННИКОВ может разрешить использовать общее имущество. НИ УК, НИ ТСЖ.

Это незаконно и имеет признаки преступлений: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.

КАК С ЭТИМ БОРОТЬСЯ И ПОЛУЧИТЬ ПЛАТУ:

1.

Принять решение общего собрания собственников о том, что стоимость использования вашего общего имущества для размещения рекламной конструкции, антены сотовой связи, оборудования провайдера составляет по ХХХХХ рублей в месяц за прибор/конструкцию на каждого собственника, в том числе за прошедшие месяцы использования. Данная сумма выплачивается неосновательно обогатившимися лицами каждому собственнику помещений в доме.

Вы – собственники и имеете право устанавливать любую стоимость использования своего имущества. Не хотят платить – пусть не используют. Сумма может быть больше или меньше. Может быть в расчете не на собственника, а на кв. м.

2.

Обращаетесь в суд с иском к установившему прибор или рекламную конструкцию лицу и УК (если УК заключило договор с этим лицом) об истребовании с них стоимости неосновательного обогащения за пользование общедолевым имуществом без решения общего собрания собственников.

Можете также заявить иск о прекращении незаконного использования вашего общедолевого имущества и приведении всего в первоначальное состояние.

Мотивируете свои требования следующим (ссылки на законы):

ЦИТАТЫ.

Статья 36 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Статья 44 ЖК РФ

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Статья 248. ГК РФ.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственностиПлоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Как видим, УК НЕ ИМЕЕТ ПРАВА тратить эти доходы на какие либо свои услуги по содержанию и ремонту… Не говоря уже о том, что вообще не имеет права получать доходы от использования нашего имущества.

Статья 1105. ГК РФ. Возмещение стоимости неосновательного обогащения

2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

УК и установившее прибор или рекламу лицо ЕЖЕМЕСЯЧНО сберегли стоимость использования вашего имущества в размере ХХХХ рублей, которую они должны были бы заплатить вам, если бы захотели использовать имущество легально.Более того, вам должны вернуть ВСЕ, что заработали на этом.

Статья 1107 ГК РФ.Возмещение потерпевшему неполученных доходов

1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

И все это АБСОЛЮТНО по закону. Они думали, что они самые хитрые. Но на нашей стороне ЗАКОН.

3. Заявления о преступлениях на:

1. директоров и учредителей лица, установившего прибор или конструкцию 2. на директора и учредителей УК формулировка: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.

Метки к статье: ЖКХ, собственность

Источник: https://www.severni.org/jkh/158-ispolzovanie-obschedomovogo-imuschestva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.