Минусы приобретения апартаментов

Содержание

Апартаменты: преимущества и недостатки

Минусы приобретения апартаментов

До недавнего времени апартаменты позиционировались как аналог жилья (помещения в отдельных комплексах или внутри многофункциональных центров, лофты в зданиях бывших мануфактур или резиденции в исторических особняках после реконструкции), разновидность гостиничного номера (в апарт-комплексах или ТРК) или офисы в деловых центрах. Сейчас законодательство допускает размещение апартаментов только внутри гостиниц, пансионатов, домов отдыха и аналогичных зданий. Несмотря на ограничения и проблемы, этот относительно новый сегмент недвижимости вызывает интерес и пользуется спросом у покупателей. К концу 2015 года апартаменты занимали треть всего рынка новостроек Москвы и около 5% – Санкт-Петербурга.  Какие главные их преимущества и недостатки можно выделить на сегодняшний день?

Плюсы

1. Цена. Апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир в среднем на 20%. В центре Москвы разница может составлять до 50%, если речь не идет об уникальном месте или реконструкции исторических особняков. Невысокая цена – главное конкурентное преимущество апартаментов.

2. Расположение. В условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, застройщики апартаментов оказались в выигрышном положении – их объекты возведены на территории бывших мануфактур в центральных районах, в составе многофункциональных центров рядом с метро, городскими парками или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.

3. Гостиничный сервис. Во многих комплексах жителям апартаментов обеспечены круглосуточный консьерж-сервис и гостиничные услуги: уборка, доставка еды, заказ билетов, такси, столиков в ресторане и многое другое.

Если недвижимость приобретается для сотрудников крупных компаний, в том числе иностранцев, или покупатель – бизнесмен, художник или просто одинокий и занятый трудоголик, у которого нет времени и возможности заниматься бытом, то такое преимущество оценивается по достоинству.

4. Офис и жилье одновременно. Нежилой статус помещения позволяет не только зарегистрировать юридический адрес фирмы, но и использовать апартаменты как офис – кабинет психоаналитика, консультанта, программиста.

Некоторые управляющие компании негативно относятся к обустройству офисов в апартаментах, но лояльны в тех случаях, когда ожидается низкий трафик посетителей.

Кроме того, возможен вариант покупки в одном и том же многофункциональном центре апартаментов для жизни и офисного помещения в деловой зоне комплекса, например, в Москва-Сити. Можно работать, жить, обедать в ресторане и совершать покупки, не выходя из дома.

5. Совместная собственность на общие помещения в доме.

Владельцам апартаментов, как и собственникам жилых квартир, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 г.).

При разумном управлении (сдача в аренду помещений, предоставление площадей для рекламы и т.д.) жители могут получать прибыль и компенсировать высокие затраты на обслуживание.

6. Возможность выбора уникальной архитектуры дома или свободной планировки.

Апартаменты могут располагаться в реконструированных промышленных зданиях – это уникальное жилье для любителей стиля лофт:  потолки от 4 до 6 метров, толстые кирпичные стены, огромные комнаты.

Встречаются планировки с террасами и отдельным входом, с внутренними двориками, панорамным остеклением и т.д. Кроме того, большинство апартаментов продаются без межкомнатных перегородок – только несущая стена по периметру помещения, что открывает простор для дизайнерских решений.

7. Особые инвестиционные программы.

В некоторых комплексах с апартаментами предлагаются программы покупки с гарантированным доходом, когда управляющая компания гарантирует покупателю выплату ежемесячных процентов от дохода при сдаче в аренду купленных апартаментов или гарантирует удвоение дохода по прошествии нескольких лет. Программы новые, трудно оценить их жизнеспособность в кризисных экономических условиях, но определенный инвестиционный потенциал у апартаментов, несомненно, есть. В первую очередь, при сдаче в аренду.

8. Кадастровая стоимость (налоговая база) апартаментов ниже, чем у квартир в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

9. Доступность ипотеки. Несмотря на то что ставки могут быть чуть выше, чем для квартир (на 1-3%), а с января 2015 года требования стали в целом жестче для заемщиков, эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.

Минусы

1. Нельзя оформить постоянную регистрацию. Отсутствие прописки – главный недостаток апартаментов.

Нежилой статус и определение апартаментов как гостиничного номера повышенной комфортности позволяют сделать только временную регистрацию сроком на пять лет, и только в комплексах со статусом апарт-отеля или гостиницы.

При отсутствии временной регистрации ребенку не предоставляют место в детском саду или школе, нельзя будет оформить полис ОМС и встать на учет в поликлинике.

2. Высокий налог на имущество. С 1 января 2016 года налог будет исчисляться от кадастровой, а не от инвентаризационной стоимости недвижимости.

При этом если апартаменты входят в состав многофункциональных или торгово-офисных центров, то налог на имущество составит 2% от кадастровой стоимости, если являются «прочим объектом недвижимости», то он будет равен 0,5%.

Налог на квартиры в Москве составит от 0,1 (до 10 млн руб.) до 0,3% (стоимость от 50 до 300 млн руб.). Налоговые вычеты (20 кв. м) для апартаментов не предусмотрены.

3. Высокие коммунальные и эксплуатационные расходы. В среднем оплата за электричество и тепло на 25%, а вода – на 10-15%  выше, чем в жилых квартирах. Обслуживание апартаментов в столичных комплексах обходится от 4 до 8 долларов за квадратный метр в месяц.

4. Налоговые вычеты при покупке и продаже не предоставляются.

5. При покупке нельзя использовать жилищный сертификат, материнский капитал, субсидии.

6. 214-ФЗ для апартаментов не действует. Это значит, что в случае проблем с застройщиком дольщики не будут признаны пострадавшими по критериям Минрегиона и не получат защиту от государства. Продажи не регулируются 214-м законом, даже если инвестор заключает договоры долевого участия.

7. Нехватка инфраструктуры. Застройщик не обязан строить объекты социальной (школы, детские сады, поликлиники, магазины) и транспортной инфраструктуры.

Во многих комплексах их и нет – все зависит от уровня ответственности и приоритетов застройщика.

В некоторых комплексах, особенно деловых и многофункциональных, в оживленных и тесно застроенных районах отсутствуют дворы с игровыми площадками – мамам с детьми просто негде погулять.

8. Социальные ограничения. У жителей апартаментов нет права на социальное обслуживание по месту нахождения.

9. На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, которые установлены для жилых помещений (по освещенности, шумоизоляции, инсоляции и пр.).

Иногда обнаруживается, что стены между соседними апартаментами тоньше, чем в квартирах; панорамные окна могут или совсем не открываться (при этом воздух поступает исключительно из центральной системы кондиционирования дома), или откидываться на минимальный угол.

Лоджий или балконов во многих апартаментах нет, близко стоящие корпуса МФК могут загораживать помещения от света.

10. Должников по коммунальным платежам апартаментов закон не защищает.  У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах нельзя отключать воду и тепло, только электричество. К апартаментам это не относится.

11. Ужесточение московских правил в отношении строительства апартаментов и неопределенность федерального законодательства.

Правительство Москвы издало в ноябре 2014 года постановление № 660-ПП о том, что «апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сьют-отели и др.

) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан». Только в гостиницах, никаких деловых, офисных, многофункциональных центров или отдельных комплексов, аналогичных жилым.

 Федеральное законодательство дополнилось новым классификатором  видов разрешенного использования, в соответствии с которым «использование недвижимости под апартаменты возможно в случае гостиничного обслуживания, а именно при размещении в здании гостиницы, пансионата, дома отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это также строго ограничивает статус и назначение апартаментов. Ранее в Минстрое планировали в 2015 году предоставить «амнистию», то есть легализовать как жилье все существующие апартаменты, а далее закрыть вопрос и запретить дальнейшее их строительство (кроме как в составе гостиниц, пансионатов, домов отдыха и пр.). Но пока этот вопрос на стадии обсуждения. До конца текущего года разработка проекта закона, регулирующего строительство апартаментов и зданий смешанного использования, будет завершена. Об этом на Госсовете по строительству заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Другие законодательные нормы в отношении апартаментов тоже не разработаны, что ограничивает права и возможности собственников, увеличивает риск дальнейшего повышения платежей и расходов, трудности разрешения проблем и споров в суде. На сегодняшний день покупатель апартаментов приобретает недвижимость с неопределенным будущим.

Источник: https://www.cian.ru/stati-apartamenty-preimuschestva-i-nedostatki-218160/

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Минусы приобретения апартаментов

Около 10 лет назад на рынке недвижимости появилось модное и современное жилье нового формата – апартаменты.

Его отличием от традиционных квартир стала относительно невысокая стоимость – разница в цене достигает 15–20% (а иногда и 30%) и возможность реализовать смелые дизайнерские решения.

На первый взгляд, отличное решение квартирного вопроса при ограниченных финансах. Но есть нюансы, которые нужно учитывать, покупая такую жилплощадь.

Вся правда об апартаментах 

Самый сложный вопрос, это правовой статус таких квартир – он до сих пор не определен. В российском законодательстве, помещения такого класса не рассматриваются, как отдельный вид недвижимости. В 2011 году Министерство спорта и туризма, выпустив приказ № 35, определило апартаменты как номера высшей категории, расположенные в гостиницах, санаториях, домах отдыха и т. д.  

Фактически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости

Однако действительность внесла свои коррективы. Сегодня девелоперы оборудуют жилые помещения в коммерческих и даже бывших промышленных зданиях, после чего сдают их в аренду или продают. В итоге такая жилплощадь имеет следующие недостатки:

Прописка

В нежилых помещениях, предназначенных для временного проживания невозможно зарегистрироваться. Исключение составляют квартиры, распложенные в гостиницах и отелях – там есть возможность оформить временную прописку на 5 лет, но по истечении этого срока её придется продлить.

Инфраструктура

Эти квартиры, с юридической точки зрения, жильем не являются, и, следовательно, застройщику необязательно возводить рядом с ними объекты социального значения – детские садики, поликлиники, школы и т. п.

Соседство с офисами и мастерскими

В этом случае постоянный шум может стать вашим постоянным спутником – требования соблюдать тишину, привычные для обычных домов, в апартаментах не действуют. 

Санитарные нормы и требования в апартаментах необязательны

На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений. Некоторые застройщики пользуются этим, чтобы сэкономить средства на инсоляции, звукоизоляции и освещенности.

Налогообложение

Эта недвижимость облагается налогом в 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения – имущественный налог на обычную квартиру составляет 0,1–0,3%. На практике это выглядит следующим образом – за квартиру стоимостью 4 млн рублей хозяин платит 4 тыс. рублей в год, а за апартаменты, купленные за 5 млн, ежегодно придется выкладывать 20 тыс. рублей.

Более высокая стоимость коммунальных услуг 

Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам юридических лиц, которые выше, чем для жилых помещений. В среднем, владельцы апартаментов платят на 25% больше, чем собственники обычных квартир.

Экологическая безопасность под вопросом

Этот пункт, относится к лофт–апартаментам, находящимся в реконструированных промышленных зданиях. К примеру, если раньше там располагалось химическое производство от покупки лучше воздержаться – срок распада некоторых вредных веществ исчисляется десятилетиями.

Список возможных недостатков весьма впечатляет, и, казалось бы, покупается такое жилье исключительно от безысходности.

Однако статистика утверждает обратное. В третьем квартале 2017 года доля апартаментов на столичном рынке недвижимости составила 20,5%, а это пятая часть всего вводимого в строй жилфонда. Следовательно, несмотря на все перечисленные минусы, эти квартиры пользуются спросом, и на это тоже есть свои причины.

Многие возможные недостатки апартаментов, при ближайшем рассмотрении, окажутся их достоинствами

К примеру, офис и рабочий коллектив за стеной – довольно неприятное соседство.

А если это ваш офис и ваш коллектив? Дорога до работы займет считаные минуты и можно забыть о кошмаре мегаполисов – многокилометровых пробках.

Кроме того, нередко такие квартиры располагаются в торговых, развлекательных и офисных зданиях, находящихся в центре города т. е. все значимые объекты находятся недалеко от дома.

Как ни странно, зыбкий юридический статус этого жилья тоже имеет свои плюсы.

Фантазия владельцев при перепланировке ограничена только запретом на изменения несущих конструкций здания

Здесь нет разграничений на жилые и нежилые комнаты, а санузел можно расположить в любой части помещения.

В привычном жилье, чтобы внести более или менее серьезные изменения в планировку, хозяевам придется пройти немало инстанций.

Ради справедливости отметим, что совсем без бюрократии все же не обойтись – основанием при проектировании и проведении работ понадобится регламент, разработанный управляющей компанией.

Инфраструктура, на самом деле тоже может стать сильной стороной. К примеру, в многофункциональных комплексах жители апартаментов пользуются гостиничным сервисом и услугами всех заведений, входящих в этот комплекс.

Можно позавтракать в кафе, сходить в кино или в бассейн, даже не выходя из дома  

Налоги – и здесь возможны послабления. В некоторых случаях владелец апартаментов, может не платить имущественный налог. В соответствии с НК РФ (пп. 14 п. 1 ст. 407) физическое лицо, владеющее апартаментами и использующие их как производственное помещение, освобождается от налогового обременения.

И ещё немного  

В сентябре 2017 года Минстрой РФ обязалось доработать закон об апартаментах. Основная идея проекта – придать этому жилью статус жилого и наделить его ограниченным набором прав. Законопроект предполагает, что жители апартаментов получат право на школу, больницу, детский сад. Правда, по предварительным предположениям, вряд ли эти объекты будут в шаговой доступности.

Как снизить цену на квартиру

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/zhizn-v-apartamentakh-plyusy-i-minusy

Почему нельзя покупать апартаменты?

Минусы приобретения апартаментов

Когда читаешь рекламные проспекты фирм-застройщиков, складывается впечатление, что новый вид жилья, т.н.

“апартаменты” – чуть ли не лучшее, что придумано человечеством за последние годы в области обеспечения собственным жильем.

И дешевле они, и находятся в новых, красивых домах, и много одно – двух комнатных вариантов, и …. На этом, пожалуй, все преимущества апартаментов и заканчиваются…

Для сведения упомянем, что жилых помещений с таким названием, как апартаменты в законодательстве НЕТ!

Что такое апартаменты?

Условно говоря – это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе

Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

 

  • Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
  • Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
  • Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% – 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
  • Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания». Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2%  Для примера – при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% – 50 000 руб., 0,5% – 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» – 0.1% (при стоимости 5 000 000 – всего 5 000 руб.)
  • Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
  • В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
  • Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
  • Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник.  Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути – это обычная гостиница с отдельными номерами.
  • Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
  • Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
  • При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры – детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
  • Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
  • Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
  • Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
  • И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
  • Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства

Один из главных рисков — недострой.  Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:

Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера  дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся)

Примечание:
С июля 2019 года в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесены изменения, по которым застройщики апартаментов юридически приравнены к застройщикам жилых многоквартирных домов. Но при этом, апартаменты к жилью так и не приравняли — они остались коммерческой недвижимостью (источник).

Наиболее частые неудобства:

Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов. В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы.

А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке. В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.

Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы.

Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.

Несколько реальных историй:

Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.

Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.

Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.

Дефекты строителей не исправляются по гарантии – нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.

В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям.

Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной.

В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»

«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».

Аппартаменты для бизнеса:

Сейчас апартаменты покупают в основном не для собственного проживания, а для бизнеса.

Они стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто клали деньги в банк, то сейчас появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса.

Продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы.

В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ»оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания.

Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.

✅ Основной вывод:

Апартаменты целесообразно покупать тем, кто хочет получать прибыть со своего вложения. Для постоянного личного проживания этот вариант мало пригоден.

Дополнительно по теме:

Как правильно снять квартиру?

Хостел в Москве – недорогое и доступное жилье

Источник: https://obrmos.ru/Moscow/Moscow_apart.html

Покупка апартаментов: плюсы и минусы

Минусы приобретения апартаментов

Заманчивое иностранное слово «апартаменты» первоначально вошло в обиход для обозначения роскошных отельных номеров или элитных просторных квартир — непременно с восхитительными панорамными видами на город или на море. В действительности понятие апартаментов носит размытый характер, даже в юридическом плане.

Юридический статус апартаментов в России

Мало кто задумывался, но юридически апартаменты отдельным видом жилой недвижимости не являются. С точки зрения буквы закона, апартаменты не предназначаются для постоянного проживания людей и удовлетворения естественных бытовых нужд. Таким образом, экзотические объекты не имеют правового статуса полноценной квартиры.

Определение дает действующий Приказ Министерства спорта, туризма и молодежной политики Российской Федерации №35 от 25 января 2011 года, в соответствии с которым апартаменты представляют собой комплекс из двух и более жилых комнат (кабинет и столовая или гостиная), где общая площадь составляет не менее 40 м2.

В настоящее время апартаменты рассматриваются как «номер высшей категории» для долгосрочной или краткосрочной аренды. Хотя застройщик при возведении подобных объектов может соблюдать самые высокие санитарные и технические стандарты, апартаменты на бумаге будут фигурировать как нежилое помещение.

Тем не менее, согласно изменениям российского законодательства с широко известными поправками от 1 июля 2019 года, дольщиков при строительстве апартаментов собираются застраховать от проблем при возведении дома, по аналогии с квартирами.

Причины популярности апартаментов

Как можно догадаться из специфического статуса и минимальных требований к таким объектам, главная причина популярности апартаментов в России — это острый дефицит площадок под жилищное строительство, особенно в деловых центрах городов.

Поскольку основную клиентуру составляют топ-менеджеры, иностранные специалисты и предприниматели, проводящие большую часть времени в разъездах, отсутствие прописки или ограниченная инфраструктура не мешают сдавать апартаменты.

Сложности с транспортом в крупных городах и высокая концентрация коммерческих учреждений рядом с домом делают апартаменты популярными среди деловых людей.

Не менее важный фактор развития данного сегмента — попытка девелоперов сохранить вложенные в строительство инвестиции. Речь идет о недавнем постановлении московского правительства под номером 714-ПП, которое ограничило «точечную» застройку.

Теперь предприниматели разбивают офисные здания на апартаменты под продажу или аренду. Предоставлением гостиничных услуг для обитателей номеров могут заниматься специализированные компании и организации.

Столь гибкое решение позволяет девелоперам наиболее выгодным образом комбинировать «жилые», торговые, офисные и иные площади. Несмотря на нежилой статус апартаментов.

Покупка апартаментов: преимущества и недостатки

Нередко россияне, в особенности жители Москвы и крупных городов, задумываются о покупке помещений в апарт-комплексах, в том числе как объект инвестирования.

Рассмотрим подробнее плюсы и минусы покупки апартаментов в нынешних реалиях.

Плюсы апартаментов

 — Апартаменты дешевле квартир в среднем на 15-20%, что делает это нестандартное решение более доступным для инвесторов в курортных и столичных городах.— Свобода перепланировки, обусловленная формальным статусом «нежилого объекта». Владельцу не нужно получать многочисленные разрешения, скажем, на строительство второй ванной комнаты или перенос кухни в более удобное место.

— Возможность проживать в наиболее оживленных деловых районах, где практически невозможно купить привычную квартиру, а тем более дом или таунхаус.

— Выгодное соседство апартаментов с финансовыми учреждениями, торговыми и развлекательными центрами, ресторанами, гостиницами и вокзалами.

— Разумное вложение средств, поскольку помещения в апарт-комплексах можно выгодно перепродать спустя некоторое время или сдавать в аренду.

—Экономия времени на ежедневных поездках на работу из спального района.

Минусы апартаментов

—Невозможность прописаться, получить ИНН, оформить медицинскую страховку и даже записать детей на очередь в садик, поскольку помещение считается нежилым. Однако, при наличии соответствующего статуса отельного комплекса, постоялец может получить временную регистрацию в апартаментах. Вопрос прописки в российском законодательстве пока что не решен.

—Текущие расходы на содержание («коммуналка») могут существенно превышать аналогичные счета в традиционной квартире. Тарифы для коммерческих объектов заведомо более высокие, чем для остальных потребителей.

—Помимо высоких тарифов и не всегда достойного качества услуг, владелец апартаментов не может собрать единомышленников и основать товарищество жильцов — закон попросту не считает вас таковыми.

—Существенные доплаты за проведение водопровода, врезку в газопровод или другие коммуникации. Нередко девелоперы сдают объекты — они ведь нежилые — без этих благ цивилизации, перекладывая расходы на плечи покупателя.

—Возможное несоответствие объекта требованиям к шумо- и звукоизоляции, а также инсоляции жилых помещений, что связано с нежилым статусом недвижимости. Этот вопрос нужно изучать заблаговременно, на стадии проекта.

—Нерешенный вопрос благоустройства прилегающей территории и плотности застройки, который полностью зависит от добросовестности девелопера.

—Отсутствие права на получение субсидий, поскольку временная регистрация не является основанием для этой процедуры. Апартаменты не позволяют получить имущественный налоговый вычет, который дается при покупке жилья.

—Вероятность отчуждения нежилого объекта в судебном порядке за долги, если у владельца возникнут проблемы с ипотечным кредитом или другими выплатами.

—Вынужденное соседство с шумными мастерскими, офисными помещениями, торговыми организациями и так далее. В отличие от квартиры, вы не сможете пожаловаться на несоблюдение тишины в ночное время.

Можно подытожить, что апартаменты подобны чистому листу бумаги для креативного хозяина, который привык быть независимым и обустраивать все по своему вкусу.

Отличная покупка для деловых людей, которые проводят большую часть жизни на работе либо в заграничных командировках, не будучи привязанными к домашнему очагу.

Выгодный вариант для вложения средств, учитывая привлекательное местоположение большинства апарт-комплексов и рост цен в крупных городах России.

С другой стороны, это не самый удобный выбор для семей с детьми, которые нуждаются (хотим мы этого или нет) в прописке со всеми ее благами и нормальном соседстве.

Прежде чем решить, покупать или не покупать апартаменты в Крыму и Севастополе, ознакомьтесь с предложениями и ценами в разделе «Недвижимость» на DIOLS.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bed34255f5dcb00a99bd49a/pokupka-apartamentov-pliusy-i-minusy-5d6a2dffe6cb9b00ad3551a5

Покупка апартаментов: за и против

Минусы приобретения апартаментов
16 июл. 2019 г. 14:00

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.

Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.

Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

 

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.

Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Автор текста Ольга Завершнева

Источник: https://stroi.mos.ru/mobile/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv

Плюсы и минусы покупки апартаментов

Минусы приобретения апартаментов

Постепенно рынок жилой недвижимости завоевывают апартаменты, все чаще их покупают вместо более привычных квартир. Для многих понятие апартаменты является синонимом слова “квартира”.

И если по форме апартаменты и квартира практически идентичны, – это помещения, предназначенные для длительного или короткого проживания, то их юридическая разница колоссальна.

Разберем подробно плюсы и минусы покупки апартаментов в Москве.  

Что такое апартаменты 

Апартаментами называют с юридической точки зрения нежилые помещения, но фактически они абсолютно пригодны для жилья, имеют санузлы, удобную планировку. В документах такие помещения обозначены как объекты гостиничного типа, или общественно-делового назначения.

Как правило, их используют для временного проживания, коммерческих целей. Но можно там жить постоянно на вполне законных условиях. Можно, но не всем такой вариант жилья подойдет. Второе название такого типа недвижимости – апарт-отели.

Некоторым из них даже присущи типично “гостиничные” удобства: заказ уборки или услуги химчистки. 

Минусы приобретения апартаментов, связанные с пропиской

Апартаменты располагаются в современных жилых комплексах, бизнесс-центрах, в лофтах, созданных на территории заброшенных или действующих промышленных объектов. Апарт-отели могут быть 1, 2, 3, 4 -х комнатными или студией. Визуально они не отличаются от обычных квартир.

 
Тогда в чем минус покупки апартаментов? В апартаментах можно постоянно проживать в комфортных условиях, но при этом там нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Даже если вы собственник данного помещения. Невозможность прописки – не единственный, но самый главный минус приобретения апартаментов в качестве жилья.

И этот нюанс может привести к целому ряду других сложностей. 

Вот некоторые минусы покупки апартаментов в Москве и в других городах, связанные с невозможностью прописки: 

  • Проблемы со вливанием в социальную инфраструктуру: детей могут не взять в детский сад или школу по месту жительства
  • Многие документы необходимо получать по месту прописки, а не по месту проживания 
  • Нельзя встать на биржу труда по месту проживания
  • Пенсию можно получать только по месту прописки 
  • Апартаменты могут конфисковать, если суд постановит взыскать материальное наказание, даже если собственнику больше негде жить.. “Обычную” квартиру конфисковать не могут, если она является единственным жильем 

Здесь есть один нюанс. В апартаментах гостиничного типа (если такая формулировка официально обозначена в проектной декларации) могут на 5 лет зарегистрироваться совершеннолетние. Дальше этот срок можно продлевать. А вот детей нельзя прописать даже временно, и даже в апартаменты гостиничного типа. 

Другие минусы приобретения апартаментов  

На застройщика нежилого фонда не наложены обязанности обеспечивать собственников социальной инфраструктурой: он не обязан возводить детские сады, школы, строить поликлиники.

Учитывая увеличение объема продаж апартаментов, жильцов становится все больше на уже существующий объем инфраструктурных объектов. Если здание возведено в спальном районе со сложившейся инфраструктурой, места в школах и садах могут быть переполнены.

Таким образом у семей с детьми станет на одну проблему больше: куда устроить своего ребенка. 

Ряд законов, регламентирующих проживание в жилых объектах не распространяются на квартиры в апартаментах. Например, не будет действовать “Закон о тишине”, устанавливающий рамки для шумных соседей. 

Рассматривая минусы апартаментов для покупателя, нельзя не коснуться финансовой стороны вопроса. Плата за услуги ЖКХ в апартаментах выше на 10-25%, чем в жилом фонде. Коммунальные услуги рассчитываются как за нежилое помещение, и эти расценки традиционно выше.

Особенно это актуально для самых “дорогих” пунктов в платежке: отопления, горячего водоснабжения и электричества. За них придется заплатить на 22-27% больше, чем в квартирах. Более того, застройщик апартаментов имеет право навязать выгодную для него управляющую компанию, не ориентируясь на пожелания жильцов.

  Недостатки апартаментов касаются и сфер налогооблажения и субсидирования. Собственник апартаментов не имеет права на получение жилищных субсидий, налоговый вычет. А налог на само помещение будет повышенным и рассчитываться будет по кадастровой стоимости.  Покупка апартаментов в ипотеку тоже имеет свои трудности.

Как правило, банки неохотно выдают ипотечные кредиты, а некоторые кредитные организации и вовсе не сотрудничают с покупателями такого вида жилья.

 

Почему не стоит покупать апартаменты, если Вы любите тишину и спокойствие, чем они хуже? Вам могут сильно не понравиться соседи, ведь нередко квартиры в апартаментах соседствуют с помещениями, в которых расположены разнообразные фирмы. 

Преимущества апартаментов перед квартирами 

Взвешивая за и против покупки апартаментов, не будем забывать о плюсах такого вида жилья. А они есть, иначе покупателей такого жилья в нежилом фонде просто не нашлось бы. 

Первое, и очевидное, преимущество – цена апартаментов. Она значительно ниже стоимости “обычной” квартиры, находящейся в жилом фонде. Апартаменты стоят дешевле квартир, в среднем, на 20-25%. Именно этот фактор является наиболее привлекательным для потенциальных покупателей.

 Цены на квадратный метр разнятся в зависимости от района и прочих факторов, формирующих стоимость “обычной” квартир. В среднем, цены стартуют от 80-100 тысяч рублей за кв.м., но могут достигать и 100, и 300 000 рублей. Например, купить апартаменты в собственность в Москве можно по ценам от 2 млн.рублей за студию.

Стоимость аналогичного недвижимости в жилой собственности начинается от 3 млн.рублей. 

Жилые апартаменты имеют и ряд других плюсов: 

Свободная планировка – для размещения внутренних перегородок не нужно получать специальных разрешений  Удачное расположение апарт-отелей: как правило, их размещают в престижных, удобных для жизни районах с хорошо развитой инфраструктурой

Апартаменты выглядят стильно, престижно и “дорого”, много предложений бизнесс-класса

Перед тем, как решить, стоит ли покупать апартаменты, а не квартиру, необходимо взвесить все плюсы и минусы, соотнося со личными предпочтениями и условиями.

Апарт-отель станет хорошим жильем для тех, кому не нужна прописка, у кого есть “основное” жилье. Нередко такой вариант выбирают в качестве первого жилья для взрослых детей.

Это актуальный вариант для молодого, креативного поколения, предпочитающего работать на дому и жить в стильной обстановке. 

Источник: https://www.votchina.com/news/plyusy-i-minusy-pokupki-apartamentov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.