Что учитывать при сдаче квартиры в аренду

Содержание

Легальная сдача квартиры в аренду: что и как делать на практике

Что учитывать при сдаче квартиры в аренду

Сдача жилья в аренду при правильной организации — это возможность получать стабильный пассивный доход. Решив заняться предпринимательской деятельностью, расценивайте свою квартиру как стартовый капитал в бизнесе.

Эта сфера полна рисков и подводных течений, но при должном подходе вы превратите простаивающую без дела недвижимость в выгодную инвестицию в будущее.

Узнаем, как оградить себя от опасностей и приумножить доход, какие варианты налогообложения существуют и что представляет собой легальная сдача квартиры в аренду в российских реалиях.

Первое, о чем нужно позаботиться — товарный вид вашей квартиры. Чем лучше она выглядит, тем быстрее вы заключите сделку. С хорошим ремонтом и мебелью дивиденды будут ощутимее, а контингент, интересующийся вашей жилплощадью, — благонадежнее.

Позаботьтесь об исправности коммуникаций, наличии основных бытовых приборов и чистоте в комнатах и на балконах.

Хлам выбрасывайте без сожалений: жилье с аккуратным косметическим ремонтом (как с новой мебелью, так и пустое) пользуется большим спросом, чем заставленное горами ненужного и старого скарба, с обветшалыми стенами, продавленными диванами и поломанными шкафами. Вложения в ремонт и обустройство окупятся.

Разведайте обстановку на рынке аренды по городу, чтобы не продешевить, но и не остаться без съемщиков, требуя с них заоблачные суммы. Узнать среднюю цену за месячную аренду жилья, аналогичного вашему, можно на форумах в сети Интернет, в газетах, на досках объявлений. Не гнушайтесь никаким из этих источников, собирайте полную картину.

Изучите, сколько запрашивают за съем квартир в вашем микрорайоне. Сравнивая и определяясь с вилкой цен, обращайте внимание на метраж, состояние и удаленность от транспортных развязок жилья, на которое ориентируетесь. Параметры должны приблизительно совпадать. Также можно воспользоваться услугами оценщиков из агентств недвижимости.

Расположение дома относительно торговых точек и станций метро тоже влияет на сумму, которую вы сможете получать с квартирантов. Еще цена зависит от престижности и инфраструктуры микрорайона, состояния дома, площади, планировки и обустроенности жилья.

Наличие или отсутствие балкона, этаж, на котором расположена квартира — тоже важные для съемщиков критерии. Если решите действовать через посредника, проверьте репутацию выбранной компании, наличие лицензии. Эксперты рекомендуют сотрудничать с одним агентством, не распыляясь.

Обилие звонков из десятка компаний создаст суету, но вряд ли ускорит процесс, так как клиентские базы многих из них пересекаются.

На стоимость квадратного метра влияет множество факторов, от которых также зависит и ликвидность конкретного объекта на рынке недвижимости. Это распространяется как на сегмент купли-продажи, так и на область найма и аренды жилья. Вы можете воспользоваться поисковым фильтром для того, чтобы сравнить разницу в цене на покупку квартиры в новостройке в зависимости от различных характеристик.

При сдаче жилья заключают два типа соглашений. Если ваш квартиросъемщик — физлицо, это будет договор о найме. Отношения арендодателя с юридическими лицами регулируются соглашением об аренде. Первый вид договора регламентирован гл. 35 ГК РФ, с нюансами второй разновидности можно ознакомиться в гл.

 34 ГК РФ. В этих документах вы найдете информацию обо всем, что нужно указать при составлении бумаги. Чем она подробнее, тем прочнее ваша защита от непредвиденных обстоятельств. Перед заключением соглашения рекомендуем также изучить гл.

27-29 ГК РФ, в которых идет речь о нюансах гражданско-правовых договоров.

Важно: соглашение с квартиросъемщиком не обязательно заверять у нотариуса, но обращение к специалисту сведет ваши риски к нулю.

Что стоит указывать, помимо паспортных данных обеих сторон, адреса жилья, размера и сроков оплаты аренды:

  • полную опись мебели и техники с указанием их состояния и актом приема-передачи;
  • регулярность посещений квартиры хозяином с датой;
  • обязанности сторон в случае форс-мажоров (затопление, поломка чего-либо) с указанием сумм компенсации.

Также прописывайте, кто имеет право жить в вашей квартире, какая из сторон отвечает за оплату коммунальных услуг и ремонт техники, если она выйдет из строя.

Важно: квартиросъемщик может потребовать приложить к договору документы, подтверждающие ваше право сдавать жилье в аренду; по закону вы можете отказаться, а если согласитесь, оригиналы оставляйте у себя.

Если вы с квартирантом заключаете договор длительностью в год и более, не важно, идет ли речь о найме или непосредственно аренде, оба варианта документа необходимо регистрировать. Сделать это, согласно ст.

 674 ГК РФ, нужно в течение месяца после подписания бумаги. Регистрацией таких документов занимается Управление Росреестра. Пакет бумаг должен включать договор, заявления сторон, техпаспорт на жилье, удостоверения личности арендодателя и будущего квартиранта.

Подробные требования указаны в 34 и 35 главах ГК РФ.

Где искать квартирантов

Если вы решите не привлекать посредников, встает вопрос: где рекламировать квартиру. Путей самостоятельного пиара жилья несколько:

  • сарафанное радио по друзьям-знакомым;
  • печатные издания;
  • форумы и сайты с досками объявлений, тематические паблики в социальных сетях;
  • по старинке — объявления у подъездов и на остановках.

Если решите не обращаться к специалистам для подписания договора с квартиросъемщиком, возьмите за образец документ, составленный юристом.

Перед подачей объявлений с предложением об аренде квартиры или обращением в агентства недвижимости возьмите на вооружение гражданский и налоговый кодексы. Сколь бы силен ни был соблазн сдать жилье втемную, только официальное оформление обеспечит вам гарантии, а вашему имуществу — защиту.

Отношения с потенциальными квартирантами нужно закрепить подробным договором — так вы обезопасите себя от аферистов, неблагонадежной аудитории, проблем с поддельными документами и элементарного воровства.

Легальная сдача жилья в аренду избавит и от вопросов налоговых служб, ведь за уклонение от налогов с прибыли, полученной от жильцов, грозят штрафные санкции вплоть до уголовного заключения (ст. 119 НК РФ, ст. 198 УК РФ).

Занимаясь «черной арендой», вы не сможете ничего доказать в суде или полиции. Если недобросовестные квартиранты устроят на вашей жилплощади притон, пожар или затопят соседей, при отсутствии договора предъявить вы ничего не сможете. Компенсации вы не добьетесь, и за убытки будете вынуждены отвечать сами.

А если ваши жильцы нарушат покой в подъезде, разгневанные соседи могут пожаловаться в налоговую и полицию, сообщив о вашей деятельности. Штрафы, которые последуют за уклонение от налогов, составляют от 5% до 40% от неуплаченной суммы, а при уголовной ответственности могут достигать 300 000 рублей.

Срок лишения свободы — до года, если долг перед государством превышает 600 000 рублей за 3 года подряд.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Не бойтесь выходить из тени: полноценного бухучета в налоговой никто с вас требовать не будет, но подтвердить, что заявленные вами суммы соответствуют действительности, придется документально (это должны быть выписки с карт, если жильцы платят вам безналичным расчетом, и расписки, если вы получаете деньги в руки).

Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов. Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода. Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля.

Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли. Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года.

Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.

Важно: ИП может сократить сумму налога за счет выплат в пенсионный и медицинский фонды.

От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.

Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы. Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках. Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.

Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.

Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.

Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.

Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Источник: https://mirndv.ru/blog/sdaem-kvartiru-v-arendu-gramotno-pribylno-bezopasno/

Что нужно сделать, чтобы побыстрее сдать жилье в аренду

Что учитывать при сдаче квартиры в аренду

Спрос на аренду квартир, обычно подскакивающий в конце лета – начале осени, в этом году недотянул до прошлогоднего уровня. Многие арендаторы, потеряв работу из-за пандемии, уехали на родину.

Конкуренция между владельцами недвижимости обострилась.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду, чтобы побыстрее найти квартирантов, и на что обратить внимание при общении с арендаторами, “РГ” рассказали риелторы.

Жильцы, разъехавшиеся в пандемию по домам, обострили конкуренцию между владельцами квартир. photoxpress

Начинать подготовку к сдаче квартиры нужно с ремонта. Желательно, чтобы все было новое, свежее и чистое. “Еще лет 6-7 назад “бабушкины” квартиры, где лет 30 не было ремонта, вполне можно было сдать по более низкой цене буквально за день, – говорит руководитель департамента аренды агентства недвижимости “Азбука Жилья” Роман Бабичев. – Сейчас даже при низкой цене на них нет спроса”.

В то же время вкладываться в вычурный ремонт – с подиумами, фигурными потолками, а тем более колоннами и прочими изысками – не нужно: в моде стиль casual. Достаточно ламината на полу, отделки плиткой в санузле, окрашенных стен (перекрасить проще, чем переклеивать обои). Лучше выбирать светлые, теплые тона, советует руководитель отдела МИЭЛЬ Ольга Яцевская.

Установите пластиковые окна: 90% арендаторов, увидев деревянные рамы, обращают на это внимание, начинают расспрашивать, не дует ли, доносится ли шум с дороги. Поставьте счетчики на воду – это избавит от лишних претензий со стороны коммунальных служб.

Загромождать жилье мебелью не стоит: достаточно кухонного гарнитура и бытовой техники – холодильника, плиты, стиральной машины. Пользуются популярностью посудомойки. Многие квартиранты переезжают с собственными кроватями и шкафами, отмечает Бабичев. Если же мебель окажется все-таки нужна, ее можно докупить, уже договорившись с квартирантами.

Стоимость ремонта должна соответствовать арендной плате, которая, в свою очередь, зависит от локации квартиры. Даже роскошный ремонт и дорогая мебель не поднимут заметно арендную плату в старой пятиэтажке на окраине города.

Уберите личные вещи

Непосредственно перед встречей с квартирантами нужно хорошо прибрать квартиру, проветрить ее, особенно если она была закрыта несколько месяцев. Проверьте проводку, сантехнику, не перегорели ли лампочки, работает ли бытовая техника. “Уберите из квартиры все личные вещи, – советует Яцевская.

– Квартира должна быть пустой. Не должно быть фотографий, рамочек, икон или картин на стенах. Ничто не должно напоминать о присутствии хозяев”.

Бывает, что владелец, ожидая прихода арендаторов, чересчур вольно располагается в сдаваемом жилье, курит – это тоже производит негативное впечатление на будущих жильцов.

В России летом спрос на туристическую аренду втрое превысил предложение

К лайфхакам вроде “незадолго до прихода квартирантов сварите кофе, чтобы в квартире был приятный запах”, риелторы относятся скептически. “Может быть, арендатор ненавидит кофе, – рассуждает Бабичев. – К тому же это может вызвать подозрения: неужели в квартире пахло настолько неприятно, что это стараются скрыть?”

Встречайтесь офлайн

“Никогда не сдавайте квартиру своим друзьям. Это потеря друга!” – советует Бабичев. Маловероятно, что надолго снимут жилье совсем молодые пары, съехавшие от родителей, которые живут в том же городе: поругавшись, они разбегутся по домам.

Снимающие жилье на двоих сокурсники и коллеги тоже могут поссориться и из-за этого либо вовсе съедут, либо вторую комнату позже придется сдавать отдельно, так что жилье фактически превратится в коммуналку.

Не рекомендуют риелторы сдавать жилье квартирантам, которые, еще не заселившись, начинают навязывать свои порядки: это мне не нравится, а это я буду делать так. С ними потом у хозяев очень много хлопот. Внимательно отнеситесь к юристам – их трудно переспорить.

Несмотря на заверения владельцев домашних питомцев, не бывает идеальных животных, которые не пахнут и ничего не поцарапают.

А вот семьи с детьми, которых не очень приветствуют начинающие арендодатели, часто оказываются надежными жильцами, поскольку становятся “привязаны” к школам и детсадам. Но тут ситуация зависит от возраста детей и от того, насколько родители присматривают за ними.

На квартиры, где десятилетиями не было ремонта, сейчас вообще нет спроса даже при низких ценах на аренду

“Я бы не советовала принимать решение после разговора с будущим арендатором по телефону, – говорит Яцевская. – Нужно встречаться с нанимателями, поговорить вживую.

Бывает, что владелец квартиры не хочет арендаторов с кошками-собаками, а когда встречается с человеком, уже забывает про животных, потому что человек ему подходит.

Можно встретиться со всеми претендентами, а решение принять впоследствии”.

Сразу угадать, какими окажутся арендаторы, невозможно, уверяют риелторы, более-менее ясно это становится через месяц.

Навещайте ежемесячно

Обязательно заключайте с арендатором письменный договор. Устные договоренности потом ничем не докажешь. Договор лучше заключать на срок до года – иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.

Эксперт ответила на вопросы читателей “РГ” по ЖКХ

Требуйте залог в размере месячной платы. “Не надо засчитывать залог как плату за последний месяц проживания при отъезде квартирантов, – подчеркивает Бабичев. – За этот месяц можно многое с квартирой натворить”.

Договоритесь о сдаче жилья в аренду не только с другими собственниками квартиры, но и со всеми зарегистрированными в ней – дотошные квартиранты могут потребовать наличия всех подписей в договоре, и будут правы: не согласившийся на сдачу, но официально прописанный родственник имеет право пользования квартирой и может испортить жизнь арендаторам. Погасите долги за коммунальные услуги и запаситесь справкой об этом, чтобы квартирантам не начали отключать свет или нервировать их напоминаниями о необходимости погасить долги.

Риелторы настоятельно советуют хозяевам каждый месяц навещать квартирантов – например, при получении ежемесячной платы. Иначе арендаторы могут “расслабиться”, а сумма для возмещения ущерба многократно превысит внесенный залог.

Источник: https://rg.ru/2020/09/15/rg-sovety-kak-podgotovit-zhile-k-sdache-v-arendu.html

Как легально сдавать квартиру в аренду

Что учитывать при сдаче квартиры в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника

Что учитывать при сдаче квартиры в аренду

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Аренда≫
  4. Как правильно сдать

Статья обновлена: 1 октября 2020 г.

Здравствуйте. Чтобы выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

С чего начать? подготавливаем документы

  1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
    • паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года.

      Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

      Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость.

      Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нет.
    • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства.

      Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.

  2. Другие статьи

    Перед сдачей своей квартиры советую проверить ее на обременения — онлайн способ.Если потом решите продать квартиру, то прочтите о списке документов для продажи.

  3. Если собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.

    Есть 3 варианта согласия других собственников:

    • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
    • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
    • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.

    Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:

    • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
    • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
    • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
  4. Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).

    Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.

    Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:

    • разрешение наймодателя (муниципалитета);
    • паспорт главного квартиросъемщика;
    • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
    • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.

Определитесь с ценой

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.

Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

Другие статьи

Купили квартиру? Можете вернуть себе до 650 тысяч рублей — все о налоговом вычете.Кто имеет право на налоговый вычет?

Основные факторы, влияющими на ценообразование:

  • Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
  • Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
  • Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
  • Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
  • Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
  • Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.

Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

Способы нахождения нанимателя

  1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

    Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры.

    Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

  2. Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.

    Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

  3. Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.

    Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

  4. Поиск среди знакомых.

    Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

    Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

    Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

Другие статьи

Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Правильный показ квартиры

Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.

  1. Наведите порядок в квартире.
  2. Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.

  3. Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.

В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет.

Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

Правильно составляем договор аренды

Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

  • Основание договора.

    Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.

  • Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
  • Срок действия договора.
  • Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
  • Оплата коммунальных платежей.

    Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета.

    Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды.

  • Частота проверок.

    Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.

  • Порядок расторжения договора.

    Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.

  • Обязанности сторон в случае порчи имущества.

    В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.

  • Нормы поведения.

    Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.

  • Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

Действия после подписания договора

Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

  1. Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
  2. Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
  3. Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

Другие статьи

Как правильно продать ипотечную квартиру — если покупатели с наличкой или сами с ипотекой.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.